의정부지방법원 2026타경60021. 파주시 상지석동 더뷰빌리지 110동 1층 101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김진아이고, 2023년 4월 26일 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 소유권이전등기가 이뤄진 뒤 2023년 6월 16일 신한은행 근저당권 245,300,000원이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
근저당권은 2025년 8월 12일 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026년 1월 7일 한국주택금융공사를 채권자로 임의경매가 개시됐습니다. 임차인은 확인되지 않으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 신건 가격이 충분히 매력적인가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 554-193 더뷰빌리지 110동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지하1층/지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 동일면적 시장자료 | 53.4㎡ · THEVIEWVILLAGE110,111동 |
| 소유자 | 김진아 (2023.04.26 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,412,553원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없고 배당 분석에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2023년 6월 16일 설정된 신한은행 근저당권 245,300,000원입니다. 이 근저당권은 2025년 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후의 국민건강보험공단 압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 100만원 차이, 표본은 1건
동일면적 53.4㎡로 매칭된 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2023.04 · 1층 · 350,000,000원이며, 시장 데이터상 최근 12개월 평균도 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 53.4㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.4㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
현재 최저가는 349,000,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 350,000,000원의 99.7%입니다. 금액 차이는 1,000,000원에 불과합니다. 따라서 숫자상 최근 시세를 아주 조금 밑돌기는 하지만, 신건에서 의미 있는 할인이라고 보기는 어렵습니다. 특히 비교 가능한 거래가 1건이고 최신 거래월도 2023.04이므로, 가격 판단 시 표본의 얇음까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,686,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 245,300,000원 | 245,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,014,000원 |
현재 회차 349,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 245,300,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 98,014,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 여기서 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 349,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 279,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 223,360,000원 | 25,867,040원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 279,200,000원, 2회 유찰 시 223,360,000원입니다. 2회 유찰 시에는 근저당권 기준 미배당액 25,867,040원이 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정4동 행정복지센터 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 폭 약 6m 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층/지상4층 건물이며, 기본 위생·급배수·난방·소화전·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 지하1층 공용주차장 내부에는 각 호에서 사용할 수 있는 창고가 있는 것으로 탐문됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 349,000,000원과 최근 시세 350,000,000원의 차이는 1,000,000원뿐입니다. 신건 응찰 시 할인폭이 충분한지 별도로 판단해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 동일면적 비교 거래가 1건뿐이고 최신 거래가 2023.04이므로, 입찰 전 주변 동급 다세대 거래를 추가 확인하는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 경매 통계상 평균 유찰 2.4회입니다. 1회 유찰 279,200,000원, 2회 유찰 223,360,000원의 가격 구간을 기준으로 회차별 전략을 세울 수 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현장 점유 상태는 입찰 전 원본 현황조사와 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리보다 가격을 보는 물건입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 350,000,000원과 사실상 같은 수준입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 싸다고 볼 수는 없습니다. 거래 표본이 1건이고 단지 경매 평균 유찰도 2.4회인 만큼, 현재 회차에서는 가격 메리트를 크게 주기보다 유찰 이후 가격 변화를 기다려 판단하는 쪽이 합리적입니다.
