의정부지방법원 2026타경60036. 파주시 금촌동 파주금촌에이스큐브 제7층 제702호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김준이며, 2021.03.19 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 145,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 113,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2022.07.20 서민금융진흥원의 5,170,224원 가압류가 말소기준권리이고, 이후 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기보다 앞서 확인해야 할 것이 있습니다. 임차인 이성주의 전입일이 2021.03.22로 말소기준일인 2022.07.20보다 빠르기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 69 파주금촌에이스큐브 7층702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 제10층 건물 내 제7층 제702호 · 사용승인일 2020.12.21 |
| 소유자 | 김준 (2021.03.19 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차권은 별도 확인
말소기준은 2022.07.20 서민금융진흥원 가압류 5,170,224원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 2026.01.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 파주시 압류는 2025.06.25 해제됐고, 2022.12.29의 종전 강제경매개시결정도 2023.12.29 취하 후 말소됐습니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성주 | 2021.03.22 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
확정일자와 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당액과 매수인 인수액을 산정하기 어렵습니다. 특히 대항력 있는 임차인은 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 최저가 113,000,000원만 보고 실제 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,170,224원 | 5,170,224원 |
| 2. 경매신청채권 · 이성주 | 129,000,000원 | 105,447,776원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 134,170,224원, 채권자 예상배당은 110,618,000원, 미배당은 23,552,224원입니다. 임차인의 보증금·우선변제관계가 확정되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌초등학교 남동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제10층 건물 내 제7층 제702호이며 사용승인일은 2020.12.21입니다.
- 도로. 서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·준주거지역이며, 금촌동 69와 71-2가 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 이성주의 임대차계약서와 실제 보증금 지급내역을 확인해 인수 가능한 금액을 먼저 산정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 정리돼야 예상 배당과 미배당 보증금을 계산할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 임차인과 경매신청채권자 이름이 동일하므로 실제 점유·임대차관계를 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 90,400,000원, 2회 유찰 72,320,000원으로 내려가도 대항력 임차인의 인수액을 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 재검산. 집행비용과 임차인 우선변제 여부가 실제 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “113,000,000원이 실제 취득가라고 보면 안 된다”
이 물건의 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리됩니다. 하지만 권리분석의 핵심은 2021.03.22 전입한 대항력 임차인 이성주입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 승계할지 계산할 수 없고, 따라서 신건 최저가 113,000,000원이나 유찰 후 가격만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
특히 임차인과 경매신청채권자가 같은 이름으로 기재돼 있어 임대차의 실체와 관계를 확인하는 절차가 중요합니다. 이 사건은 등기 소멸 여부보다 임차보증금 확인이 먼저인 물건입니다. 보증금과 우선변제관계가 확정된 뒤에야 실질취득가와 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
