의정부지방법원 2026타경60073. 고양시 덕양구 오금동의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 김형영이고, 말소기준권리는 2018년 12월 13일 설정된 고양누리새마을금고 근저당권 528,000,000원입니다. 이후의 압류·경매개시결정·주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 중요한 점은 임차관계입니다. 김해룡·이은지·배은준의 임차권등기가 존재하고, 김여경·전수빈·박태준의 전입도 확인됩니다. 그러나 가장 이른 전입인 이은지의 2019.07.31.도 말소기준일인 2018.12.13.보다 늦습니다. 따라서 확인된 6명 모두 대항력 없음으로 분류되어 있고, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 598-9 모아드림주건축물제1동 · 경기도 고양시 덕양구 오금1로 55 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 감정평가상 다가구주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김형영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,608,087,720원 / 1,608,087,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 829,039,072원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 3층 다락 78.61㎡는 건물등기사항전부증명서에 등재되어 있지 않으나 감정 및 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2018.12.13. 고양누리새마을금고 근저당권입니다. 2019년 가압류와 2021년 국세 압류는 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 2025년 고양시 압류, 2026년 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 2026년 국세 압류도 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 김해룡·이은지·배은준의 주택임차권 역시 말소기준 이후 전입에 기초해 있어 매수인에게 인수되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 6명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김여경 | 점유 확인 | 2023.09.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전수빈 | 점유 확인 | 2023.09.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박태준 | 점유 확인 · 배당요구 2026.01.26 | 2023.07.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김해룡 | 3층 전부(111.69㎡) · 주거(임차권등기) | 2021.04.15 | 430,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은지 | 2층 중 별지도면 표시 부분 · 주거(임차권등기) | 2019.07.31 | 1차 210,000,000원 · 2차 210,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배은준 | 1층 중 별지도면 표시 55㎡(101호) · 주거(임차권등기) | 2020.12.28 | 285,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,608,087,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,480,877원 |
| 1. 근저당 · 고양누리새마을금고 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 829,039,072원 | 829,039,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 232,567,771원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 1,357,039,072원이 전액 배당되고 232,567,771원이 소유자에게 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 이 차이는 배당의 문제이며, 현재 권리판단상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,608,087,720원 | 0원 | 232,567,771원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,286,470,176원 | 85,833,598원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,029,176,140원 | 340,554,693원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 확인된 임차인들의 전입이 모두 말소기준 뒤이기 때문에 낙찰가가 내려간다고 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다. 이 사건은 대항력 인수형이 아니라, 말소 후 배당받는 채권관계와 점유·명도를 분리해서 봐야 하는 구조입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 경사스래브지붕 3층 건물로, 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 특이사항. 3층에 다락 78.61㎡가 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 건물등기사항전부증명서에는 등재되지 않았습니다. 다만 감정 및 매각에는 포함됩니다.
- 입지. 고양오금초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 삼송역이 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·택지개발지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 김여경·전수빈·박태준의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 확인하세요.
- 임차권 3건 확인. 김해룡 430,000,000원, 이은지 1차 210,000,000원·2차 210,000,000원, 배은준 285,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 모두 말소기준 뒤 전입으로 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 명도 계획. 실제 확인 점유자가 6명입니다. 권리 인수액 0원과 별개로 호실별 인도·이사 협의 기간을 고려해야 합니다.
- 다락 확인. 3층 다락 78.61㎡가 등기에는 없지만 감정 및 매각에는 포함됩니다. 현황·건축물대장·이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가와 최저가만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 명도는 단순하지 않다”
이 물건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2018.12.13. 고양누리새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인과 점유자 6명도 모두 말소기준 뒤 전입이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 다가구주택이고 점유자가 다수라는 점은 별도의 난도입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 임차권등기도 3건 존재해 배당·명도 과정은 아파트 한 세대보다 복잡할 수 있습니다. 여기에 신건 가격이 시장에서 싼지 판단할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전한 편이지만, 명도와 가격 검증은 보수적으로 접근할 물건입니다.
