의정부지방법원 2026타경60139. 파주시 동패동 파크뷰 101동 2층 201호, 전용 63.31㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 권리와 가격을 따로 봐야 한다는 데 있습니다. 등기상 2018년 광진자양새마을금고 근저당은 2019.10.04. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.11.21. 최영철 지분에 들어온 국의 압류입니다. 그런데 임차인 조현태는 그보다 훨씬 앞선 2021.10.29. 전입·점유와 확정일자를 갖추고, 2024.07.12. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
다만 현 회차 최저가 286,000,000원 가정에서는 배당표상 조현태의 보증금 219,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 1회 유찰 228,800,000원까지는 보증금 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 183,040,000원에서는 보증금 중 39,322,560원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 즉 183,040,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 승계 보증금을 합친 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-17 파크뷰 101동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 63.31㎡ · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조현태 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조현태 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 / 2021.10.29 | 219,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
조현태는 2021.10.29. 전입·점유, 같은 날 확정일자를 갖췄고 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2025.11.21. 압류보다 앞서므로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 보증금 219,000,000원이 배당으로 전액 소멸되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 신건 2.86억은 최근 지표보다 높다
파크뷰101동102동은 16세대, 2018.07.04. 준공으로 집계되어 있습니다. 확인된 거래는 3건이며, 전체 평균은 247,333,333원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 236,000,000원, 최신 거래 252,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거보다 -12.6%인 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 68.51㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2023.05 | 63.31㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 68.51㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 236,000,000원 |
현재 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균 236,000,000원의 121.2%입니다. 최신 거래 252,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 247,333,333원과의 비교만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 신건 가격 자체는 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 최근 거래 구간은 과거보다 -12.6% 낮은 추세로 집계되어 있어 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 조현태 보증금 | 219,000,000원 | 219,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 조현태 | 219,000,000원 | 62,196,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 219,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차권자와 경매신청채권자가 모두 조현태로 표시되어 있어 두 채권의 관계와 실제 배당 순위·금액은 원인채권을 원문으로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 286,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 · 80% | 228,800,000원 | 0원 | 보증금 전액 배당 가능 구간 |
| 2회 유찰 · 64% | 183,040,000원 | 39,322,560원 | 미배당 보증금 승계 · 실질취득 약 222,362,560원 |
2회 유찰 시에는 낙찰가 183,040,000원에 승계 보증금 39,322,560원이 더해져 실질취득비용은 약 222,362,560원이 됩니다. 이는 낙찰가가 보증금보다 낮아지면서 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형 구조이기 때문입니다. 따라서 이 구간부터는 표면 최저가가 아니라 실질취득비용을 최근 시세와 비교해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 파주시 동패동 목암초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 있어 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 규모·거래. 파크뷰101동102동은 16세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 최신 거래는 2023.05로, 가격 판단 시 거래 표본과 시점 모두 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 공시지가는 798,700원/㎡, 토지면적은 1,220㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 보수적으로. 286,000,000원은 최근 12개월 평균 236,000,000원의 121.2%이며 최신 거래 252,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 228,800,000원까지는 인수 0원이지만, 2회 유찰 183,040,000원에서는 39,322,560원 승계가 발생합니다.
- 조현태 채권관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인으로 표시되므로 임대차계약, 보증금 지급, 신청채권 원인을 서로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 원문 확인. 전입·점유·확정일자 2021.10.29., 임차권등기 2024.07.12., 보증금 219,000,000원의 효력과 배당 결과를 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.30. 등록된 민간임대주택 관련 등기의 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 점검. 확인된 최신 거래가 2023.05인 만큼, 입찰 직전 현재 매매호가·실거래를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰은 승계액까지 봐야 한다”
이 사건을 신건 가격만 보면 결론은 간단합니다. 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균 236,000,000원의 121.2%이고 최신 거래 252,000,000원보다도 높으며, 최근 가격 추세도 -12.6%입니다. 따라서 현 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
권리에서는 조현태의 선순위 임차권이 핵심입니다. 현 회차에서는 보증금 219,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 39,322,560원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 결국 이 물건은 “유찰되면 싸진다”가 아니라 “유찰되면 보증금 승계가 붙어 실질취득비용이 일정 수준에서 버틴다”는 점을 반드시 반영해야 합니다. 소규모 다세대, 많지 않은 거래 표본, 동일인 임차권·신청채권 관계까지 감안하면 현재 평가는 가격은 보류, 권리는 정밀확인 쪽이 적절합니다.
