의정부지방법원 2026타경60182. 탄현역 인근 일산두산위브더제니스 101동 19층 1905호 아파트입니다. 소유자 이순옥은 2018.09.13 소유권을 취득했고 거래가액은 841,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 440,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 임차권·근저당·가압류와 경매개시결정은 순위상 모두 그 뒤에 위치합니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 선순위 임차보증금이나 선순위 담보권은 확인되지 않습니다. 문제는 신건 가격입니다. 최저매각가 722,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 668,500,000원보다 높고, 최신 거래는 599,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60182 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 101동 19층 1905호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 120.4817㎡ · 53층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 이순옥 (2018.09.13 소유권이전 · 거래가액 841,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 722,000,000원 / 722,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 339,686,751원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 | 2013.04.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2018년 우리은행 근저당
말소기준은 2018.09.13 우리은행 근저당권입니다. 이후의 이지윤 임차권, 손금순 근저당, 삼성카드 가압류, 임의·강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기부상 과거 송환규의 임차권은 이미 2023.03.24 말소됐습니다. 현재 경매에서 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인 인원 2명
| 성명 | 보증금 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지윤 | 420,000,000원 | 2023.03.16 | 2023.02.04 | 2025.03.20 | 없음 | 배당 확인 | 0원 |
| 김익효 | 미상 | 2025.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
이지윤은 보증금 420,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2023.01.27, 확정일자는 2023.02.04, 주민등록일자는 2023.03.16, 점유개시는 2023.03.17입니다. 모두 2018.09.13 말소기준 이후이므로 선순위 대항력은 없습니다. 다만 배당요구가 2025.03.20로 확인되므로 실제 배당표에서는 임차권의 배당순위와 배당액을 반드시 함께 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 7.22억은 최근 평균보다 높다
일산두산위브더제니스는 2,700세대 규모이며, 대상 면적과 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 668,500,000원입니다. 현재 최저매각가 722,000,000원은 이 최근 평균의 108.0%입니다. 특히 2026.09 최신 거래는 599,000,000원으로, 신건 최저가와의 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 120.78㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 26 | 685,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 39 | 745,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 29 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 668,500,000원 |
최근 거래 범위는 599,000,000원~745,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 722,000,000원은 거래 범위 안에는 있지만 평균보다 53,500,000원 높습니다. 따라서 최고가 거래 한 건만 보고 가격을 정당화하기보다는 최근 평균과 최신 거래를 함께 보는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 722,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 2. 근저당 · 손금순 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,046,530원 | 5,046,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,333,470원 |
현재 매각가 가정에서 담보권·가압류 기준 채권액은 전액 배당되고 잔여액은 237,333,470원으로 계산됩니다. 다만 이지윤 임차권은 확정일자·주민등록·배당요구가 확인되므로 실제 배당에서는 임차권의 우선변제 순위가 반영되는지 원본 배당표를 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 금액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 722,000,000원 | 475,046,530원 | 0원 | 237,333,470원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 577,600,000원 | 475,046,530원 | 0원 | 94,377,470원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 462,080,000원 | 455,059,200원 | 19,987,330원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 생길 수 있지만, 이 사건의 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 가격 하락이 인수보증금 증가로 상쇄되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄현역(경의중앙선) 동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 탄현역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 규모. 일산두산위브더제니스는 2,700세대 규모이며, 본건은 53층 건물 내 19층입니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하고, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인되며 599,000,000원~745,000,000원 범위로 가격 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 722,000,000원은 최근 12개월 평균 668,500,000원의 108.0%입니다. 현재 회차를 시세 할인 물건으로 보면 안 됩니다.
- 이지윤 임차권 배당순위 확인. 보증금 420,000,000원, 확정일자 2023.02.04, 주민등록 2023.03.16, 배당요구 2025.03.20가 확인됩니다. 배당표 원본에서 실제 반영 순위를 대조해야 합니다.
- 김익효 점유 확인. 2025.08.21 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.09.13 우리은행 근저당이 기준권리이며 이후 임차권·근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 시나리오 분리. 현재 722,000,000원, 1회 유찰 577,600,000원, 2회 유찰 462,080,000원으로 회차별 가격 차이가 큽니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건 가격을 정당화할 수 없다
이 사건의 말소기준은 2018.09.13 우리은행 근저당입니다. 이지윤 임차권과 김익효의 전입은 모두 그보다 뒤에 위치해 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만 이지윤의 420,000,000원 임차권은 배당요구와 확정일자가 확인되므로 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 722,000,000원은 최근 12개월 평균 668,500,000원의 108.0%이고, 2026.09 최신 거래는 599,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 시세 대비 메리트가 확인되지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 577,600,000원, 2회 유찰 시 462,080,000원으로 가격 구조가 달라지는 만큼 권리와 가격을 분리해 판단해야 합니다.
