의정부지방법원 2026타경60189. 파주시 동패동 노블타운 103동 1층 102호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김진선·최영철이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기 흐름에서 핵심은 2024.09.26. 남서울농업협동조합의 김진선 지분 가압류가 말소기준권리이고, 이에 앞선 2024.09.23. 양현웅의 주택임차권등기가 존재한다는 점입니다.
양현웅은 전입·점유개시가 2022.08.10., 확정일자가 2022.07.22.이고 보증금은 214,200,000원입니다. 따라서 확약이 없었다면 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로서 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심 위험이 됩니다. 다만 이 사건에는 2026.04.21.자 인수조건변경확약서가 제출되어, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 7 노블타운 103동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 미래로310번길 254 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제103동 제1층 제102호 |
| 대상 전용면적 | 48.323㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2019.08.27 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2024.09.26. 남서울농업협동조합 가압류입니다. 이후의 최영철 지분 가압류, 국의 압류 2건, 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 반면 양현웅의 임차권등기는 2024.09.23.로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 보증금은 214,200,000원이고, 전입·점유개시도 2022.08.10.으로 더 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 기준일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양현웅 | 건물 전부 | 214,200,000원 | 전입·점유 2022.08.10 확정 2022.07.22 배당요구 2024.09.23 | 대항력 있음 우선변제 승계 실질 0원 |
양현웅은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 원래의 권리순서만 보면 대항력도 인정되는 구조입니다. 다만 확약이 이 임차인에게 직접 적용되므로 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원입니다. 제시된 임차인은 양현웅 1명입니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
노블타운101동102동103동의 대상 전용면적은 48.323㎡이고, 면적 매칭된 최근 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 160,100,000원, 최신 거래는 160,800,000원입니다. 현재 최저매각가 249,000,000원은 최근 12개월 평균의 155.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 53.07㎡ | 1 | 160,800,000원 |
| 2026.07 | 48.52㎡ | 1 | 156,400,000원 |
| 2026.07 | 51.1㎡ | 2 | 158,200,000원 |
| 2026.06 | 48.52㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 160,100,000원 |
실거래 범위는 156,400,000원~165,000,000원이고, 최신 거래는 160,800,000원입니다. 따라서 실질 인수 0원을 반영하더라도 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 249,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 현저히 높아, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 양현웅 보증금 | 214,200,000원 | 214,200,000원 |
| 2. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 30,514,000원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,286,000원, 양현웅 보증금 214,200,000원, 남서울농업협동조합 30,514,000원으로 매각대금 249,000,000원이 모두 배분됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,152,413,015원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 18,588,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 57,871,040원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 양현웅 보증금의 미배당 부분이 매수인 인수액으로 이동하는 구조입니다. 이번 사건은 그 임차권에 대해 대항력 포기와 말소 동의가 제출되어 있으므로, 회차별 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다. 현재 데이터상 다른 임차인은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 103동은 지하1층/지상4층 철근콘크리트구조입니다.
- 규모. 노블타운101동102동103동은 총 28세대로 제공되어 있고, 대상 전용면적은 48.323㎡입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 부지는 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적은 1,665.0㎡, 공시지가는 732,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 주소 확인. 사건 소재지는 경기도 파주시 동패동으로 기재된 반면, 감정요항표의 위치 및 주위환경 설명에는 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 덕이중학교 북서측 인근이라고 기재되어 있어 원문 대조가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 실거래. 신건 249,000,000원은 최근 12개월 평균 160,100,000원의 155.5%로, 현재 회차에는 시세 할인 효과가 없습니다.
- 선순위 임차권 구조 확인. 양현웅 임차권 자체는 말소기준보다 선순위이므로, 확약이 적용되지 않는 상황과 확약 적용 상황을 구분해 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 등기사항 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 공유 소유관계. 김진선·최영철이 각 2분의 1 지분을 보유한 상태에서 강제경매가 진행되고 있습니다.
- 단지 경매 통계. 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 0.0%로 제공되어 있어 현재 신건 가격을 단순히 감정가 기준으로 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수는 정리됐지만, 가격은 정리되지 않았다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 양현웅의 임차권은 말소기준권리보다 앞서고 보증금도 214,200,000원이어서 원칙적으로는 매우 중요한 인수 위험이지만, 2026.04.21.자 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 그 권리 정리가 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 현재 실질취득액 249,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 160,100,000원의 155.5%이고, 최신 거래 160,800,000원보다도 높습니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰이 5.4회로 제시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차권의 실질 인수 문제는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격 자체는 최근 실거래 수준을 크게 웃도는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
