의정부지방법원 2026타경60214. 파주시 금촌동 해비치빌 208동 3층 302호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 출발점은 2023.10.04 현대캐피탈 가압류입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당은 2021.06.22 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 첫 소멸기준 권리는 현대캐피탈의 17,355,713원 가압류입니다. 문제는 그보다 먼저 성립한 박선하 임차권입니다.
박선하는 2021.05.21 확정일자를 받고 2021.06.22 주민등록·점유를 개시했으며, 2023.07.19 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고, 말소기준보다 앞선 임차권이라 미배당액이 남으면 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 개별 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 507-3 해비치빌 208동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박정민 · 2021.06.22 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 정리한다
2019.09.25 설정된 농협은행 근저당권 156,000,000원은 2021.06.22 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 박선하가 2021.06.22 주민등록·점유를 갖추고, 2023.07.19 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 보는 현대캐피탈 가압류는 2023.10.04이므로 박선하 임차권이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 인수 검토가 반드시 필요한 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선하 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.22 | 2021.05.21 | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
실제 임차인은 박선하 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 “양도전: 주택임차권자 박선하”로 기재되어 있어 박선하 보증금과 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 213,000,000원을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 213,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인의 실질 인수액은 0원이므로 실질취득금액도 213,000,000원입니다.
다만 본건은 비교 가능한 최근 실거래 가격을 근거로 최저가의 할인율을 산정할 수 있는 상태가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 이 물건의 현재 강점은 가격이 아니라 확약에 따른 인수위험 해소입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 0원 | 0원 | 213,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 27,785,600원 | 0원 | 170,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 61,388,480원 | 0원 | 136,320,000원 |
룰상 인수액은 일반적인 선순위 대항력 임차인 계산값입니다. 이 사건은 박선하 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 박선하 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,355,713원 | 14,218,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,782,000원과 박선하 보증금 195,000,000원을 먼저 반영한 뒤 현대캐피탈에 14,218,000원이 배당되고 잔여는 없습니다. 주택도시보증공사는 박선하 임차보증금의 양도 전 관계가 명시된 신청채권자로, 위 임차보증금과 별개의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 중 3층 302호입니다.
- 입지. 금촌초등학교 남서측에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·금촌초등학교 상대보호구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다. 내부구조는 폐문·부재로 외관 및 탐문조사를 기준으로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23 인수조건변경확약서에서 박선하 임차보증금에 대한 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 범위 확인. 확약이 박선하의 주택임차권등기 전체에 적용되는지 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 신건 최저가 213,000,000원을 감정가 대비 100%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 실제 응찰 전 주변 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부구조는 외관과 탐문조사를 기준으로 평가됐으므로 실제 상태를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 배당요구 관계를 원본 서류에서 재확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건의 결론은 확약서에 있다”
등기 순서만 보면 박선하의 보증금 195,000,000원 임차권은 현대캐피탈의 2023.10.04 가압류보다 앞서 있어 매우 중요한 선순위 권리입니다. 전입과 점유도 2021.06.22, 확정일자는 2021.05.21로 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 존재합니다.
하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.23 제출한 확약서에는 대항력 포기와 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다. 따라서 일반 계산상 1회 유찰 때 27,785,600원, 2회 유찰 때 61,388,480원의 인수액이 산출되더라도 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 현재 최저가는 감정가와 같은 213,000,000원이고 실거래 비교 근거로 가격 우위를 확인할 수 없으므로, 결론은 “권리 핵심은 확약으로 해소, 가격 메리트는 별도 검증”입니다. 확약서 원문을 최종 확인한 뒤 가격을 따로 판단하는 접근이 필요합니다.
