의정부지방법원 2025타경4459. 구리 갈매동 ‘구리갈매푸르지오’ 710동 17층 1703호, 전용면적 84.7671㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준은 2021년 8월 4일 하나은행 근저당권 60,000,000원입니다. 그런데 임차인 조은의 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021년 6월 25일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 이번 신건의 최저가 812,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 조은의 보증금 550,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 812,000,000원이고 인수액은 0원입니다. 이 사건은 “선순위 임차인이 있으니 무조건 위험”한 물건도, 반대로 “등기상 임차권이 말소되니 아무 문제 없다”는 물건도 아닙니다. 낙찰가가 어느 수준이냐에 따라 인수 여부가 달라지는 가격연동형 권리구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4459 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 640 구리갈매푸르지오 710동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7671㎡ · 25층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 김미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 812,000,000원 / 812,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.08.04 하나은행 근저당권입니다. 이후 한민순 근저당권, 롯데카드·케이비국민카드·하나은행 가압류, 구리시 압류 및 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 조은의 전입·점유개시·확정일자는 2021.06.25로 말소기준보다 앞서며, 2023.07.20 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 취지를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은 부동산(건물) 전부 · 주거 | 550,000,000원 | 2021.06.25 2021.06.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현 회차 0원 |
실제 임차인은 1명이며 보증금은 550,000,000원입니다. 배당요구가 이루어졌고, 전입·확정일자가 모두 말소기준보다 빠릅니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 550,000,000원을 전액 배당받으므로 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 812,000,000원은 최근 평균보다 싸지 않다
구리갈매푸르지오 921세대, 2017년 10월 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 811,333,333원이고, 최신 거래는 2026년 9월 850,000,000원입니다. 거래 범위는 792,000,000원에서 850,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.48㎡ | 23 | 850,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 15 | 802,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 17 | 805,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 16 | 815,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 24 | 815,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 19 | 818,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 25 | 813,000,000원 |
| 2026.05 | 84.59㎡ | 21 | 810,000,000원 |
| 2026.04 | 84.48㎡ | 6 | 825,000,000원 |
| 2026.04 | 84.59㎡ | 16 | 796,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 20 | 792,000,000원 |
| 2026.03 | 84.59㎡ | 10 | 795,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 811,333,333원 |
현재 최저가 812,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.1%입니다. 즉 신건 가격은 최근 평균보다 낮지 않습니다. 최신 거래 850,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 중 792,000,000원·795,000,000원·796,000,000원·802,000,000원·805,000,000원도 확인되는 만큼 최신 1건만 근거로 신건이 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 812,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,520,000원 |
| 1. 임차인 조은 보증금 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한민순 | 400,000,000원 | 191,480,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 58,846,012원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 20,617,357원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나은행 | 27,888,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 812,000,000원 가정에서는 임차인 조은의 보증금 550,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 한민순 근저당과 후순위 가압류에는 미배당이 발생하지만 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 핵심 — 유찰되면 가격은 내려가지만 권리구조도 변한다
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 812,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 배당 · 최근 평균 대비 100.1% |
| 1회 유찰 | 649,600,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 가능 |
| 2회 유찰 | 519,680,000원 | 37,916,800원 | 대항력 임차인 미배당액 승계 발생 |
특히 2회 유찰 시에는 낙찰가 519,680,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 보증금 550,000,000원이 낙찰가를 초과하는 구간으로 들어가면서 임차인 미배당액 37,916,800원이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 이때부터는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 본 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈매초등학교 남측 인근의 택지개발 주거지로 아파트·학교·근린상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경춘선 갈매역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 2017년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물의 17층 물건입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·구리갈매공공주택지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,873,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 921세대 아파트이고 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부를 최우선 확인. 조은의 보증금 550,000,000원은 매수인 인수 여부를 결정하는 핵심 권리입니다.
- 회차별 인수액을 따로 계산. 현재와 1회 유찰에서는 인수 0원이지만, 2회 유찰 시에는 37,916,800원 인수가 발생합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 대항력 임차인의 미배당액이 생기는 회차에서는 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 신건 가격 과대평가 금지. 현재 최저가 812,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.1%로, 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 최근 거래 범위 확인. 같은 면적대 최근 거래가 792,000,000원부터 850,000,000원까지 분포하므로 개별 층·상태에 따른 가격차를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 그러나 싸지는 않다”
이 물건은 권리분석을 단순히 “선순위 임차인 있음”으로 끝내면 안 됩니다. 조은의 보증금은 550,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있지만, 신건 812,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 가능해 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 가격은 최근 12개월 평균 811,333,333원의 100.1%로 신건 자체의 할인 메리트가 없습니다.
유찰 시에는 상황이 달라집니다. 1회 유찰 가격 649,600,000원에서도 임차인 인수는 0원이지만, 2회 유찰 가격 519,680,000원에서는 미배당 보증금 37,916,800원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라 “내가 입찰할 회차에서 보증금이 얼마까지 배당되고 실질취득액이 얼마가 되느냐”입니다. 현 회차 결론은 권리는 관리 가능, 가격은 보수적으로.
