의정부지방법원 2026타경60275. 파주시 야당동 185-68, 2층 202호의 다세대주택입니다. 전용면적은 65.42㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 중 2층입니다. 사용승인일은 2017.09.01입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권을 정확히 읽는 데 있습니다.
임차권자 고은영의 전입·점유개시는 2021.11.15, 1차 확정일자는 2021.10.18이고, 임차보증금은 200,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026.01.30이므로 임차권은 그보다 앞서고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 원칙만 보면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 양도 전 주택임차권자 고은영의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.21자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 고은영 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-68 2층202호 · 도로명 경기도 파주시 번뛰기길 42-13 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 65.42㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 오준경 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고은영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.11.15 | 2021.10.18 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 고은영은 전입신고가 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 등기부상 임차권 자체만 보면 매각으로 당연히 소멸하는 권리가 아니지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에 해당 임차권의 잔액을 매수인이 부담하지 않는 구조로 변경됐습니다.
② 시세 비교 — 권리는 풀렸지만 가격은 더 어렵다
동일 면적 65.42㎡의 확인된 거래는 2023.10, 3층 183,000,000원 1건입니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이므로 시세의 폭을 넓게 단정하기는 어렵지만, 현재 최저매각가 221,000,000원은 이 거래가의 120.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 65.42㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 평균 | 65.42㎡ | 1건 | 183,000,000원 |
신건 최저가와 최근 거래의 차이는 38,000,000원입니다. 즉 현재 가격에서 ‘경매라서 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 오히려 확인된 최근 거래보다 20.8% 높은 가격입니다. 특히 이 건물은 총 8세대 규모이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.4회라는 점도 신건 가격에 보수적으로 접근해야 할 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 고은영 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 17,106,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사 청구액 중 17,106,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 178,894,000원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 시 실질 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 전·후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 가능액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 221,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 176,800,000원 | 26,475,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 141,440,000원 | 61,340,160원 | 실질 0원 |
이 표에서 중요한 점은 낮아진 최저가만 보고 인수액을 더해 실질취득가를 계산하는 일반적인 대항력 임차인 사건과 본건을 구분해야 한다는 것입니다. 본건은 고은영 임차권에 관한 대항력 포기·말소 동의 확약이 있으므로 그 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 유찰 시 가격 판단은 매각가 자체와 시장가격을 비교하는 방식이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 내 2층 202호이며, 사용승인일은 2017.09.01입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한과 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 488㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 참고. 대성1동은 총 8세대이며, 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 본건의 핵심은 2026.05.21자 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 문구 및 적용 대상을 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가 221,000,000원은 확인된 최근 거래 183,000,000원의 120.8%입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트가 없습니다.
- 표본 수 유의. 동일 면적 확인 거래가 1건이므로 단일 거래만으로 적정가를 단정하지 말고 개별 층·상태와 추가 시세를 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 참고. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다. 신건 응찰보다 유찰 이후 가격 변화를 보는 접근이 합리적입니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 인도 가능 시점을 현장 및 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 2억원의 대항력 임차권이 선순위에 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 해당 임차인의 대항력과 임차권등기 인수 문제는 실질 0원으로 정리됩니다. 권리 측면의 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
그렇다고 바로 좋은 입찰 물건이 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 2.21억은 확인된 동일 면적 최근 거래 1.83억보다 3,800만원 높고, 비율로는 120.8%입니다. 여기에 총 8세대 규모와 동일 단지 평균 유찰 4.4회라는 통계까지 감안하면, 현재 회차의 약점은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 결론은 확약으로 권리 부담은 해소됐지만, 신건 가격은 보류입니다.
