의정부지방법원 2025타경4739. 남양주시 호평동 ‘호평마을중흥에스-클래스로하스’ 1908동 20층 2005호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2007.03.09. 주식회사하나은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 남아 있는 모아저축은행 근저당권 322,800,000원, 김웅 가압류 20,000,000원, 중흥에스클래스로하스아파트입주자대표 가압류 13,223,710원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조보다 먼저 가격을 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 604,000,000원입니다. 동일 면적 최근 거래 12건의 평균은 501,291,666원, 최신 거래는 515,000,000원, 실거래 최고는 580,000,000원입니다. 즉 신건 최저가는 최근 평균의 120.5%로, 현재 회차에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 680 호평마을중흥에스-클래스로하스 1908동 20층2005호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 132.8574㎡ · 방4·주방/식당·거실·욕실겸화장실2·발코니·현관·복층(다락방 등) · 20층 중 20층 |
| 소유자 | 이미혜 · 2007.03.09. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 604,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 274,474,326원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준은 2007.03.09. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 300,000,000원입니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 등재된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정하지 말고 현황조사와 현장 점유 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 604,000,000원은 최근 거래대보다 높다
호평마을중흥에스-클래스로하스 동일 면적 132.86㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 501,291,666원이며, 최신 거래는 2026.08. 515,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 132.86㎡ | 2 | 515,000,000원 |
| 2026.07 | 132.86㎡ | 19 | 532,500,000원 |
| 2026.06 | 132.86㎡ | 9 | 493,000,000원 |
| 2026.05 | 132.86㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 132.86㎡ | 5 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 132.86㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 132.86㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 132.86㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 132.86㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 132.86㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2026.02 | 132.86㎡ | 11 | 515,000,000원 |
| 2026.01 | 132.86㎡ | 20 | 580,000,000원 |
| 평균 | 132.86㎡ | 12건 | 501,291,666원 |
최근 실거래 범위는 450,000,000원~580,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 501,291,666원입니다. 현재 최저가 604,000,000원은 최근 평균의 120.5%이며, 최신 거래 515,000,000원과 실거래 최고 580,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,440,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사모아저축은행 | 322,800,000원 | 295,560,000원 |
| 3. 가압류 · 김웅 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중흥에스클래스로하스아파트입주자대표 | 13,223,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 656,023,710원 중 예상 배당액은 595,560,000원, 미배당액은 60,463,710원입니다. 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호평고등학교 동측 인근이며 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고, 각급 학교·공공시설·생활편익시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장과 근거리에 경춘선 평내호평역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 호평마을중흥에스-클래스로하스는 484세대이며 사용승인일은 2006.11.08입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 2005호이며, 급·배수·위생·도시가스·난방·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호평택지지구)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하고 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 사다리형 평지이며 공시지가는 2,023,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 604,000,000원은 최근 12개월 평균 501,291,666원의 120.5%입니다. 최신 거래 515,000,000원과 실거래 최고 580,000,000원도 함께 대조해야 합니다.
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없다고 기재되어 있습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있으므로 관련 등기와 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 60,463,710원이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 483,200,000원, 2회 유찰 시 386,560,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 회차가 바뀌면 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 신건 가격과 대지권 확인이 핵심
이 사건은 등기상 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 모델상 매수인 인수도 0원이라는 점에서는 구조가 단순합니다. 그러나 현재 최저가 604,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 501,291,666원의 120.5%이고, 최신 거래 515,000,000원과 실거래 최고 580,000,000원보다도 높습니다. 여기에 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라는 확인 과제까지 남아 있습니다. 따라서 신건에서는 가격 메리트가 없고, 권리상 소멸 구조와 별개로 대지권 및 실제 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.