의정부지방법원 2026타경60285. 고양시 일산서구 탄현동 ‘탄현마을아파트’ 502동 2층 202호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이정현이고, 등기상 2010.10.26 이애란 명의로 증여 취득한 뒤 2014.11.03 개명, 2015.11.26 등기명의인 표시가 이정현으로 변경됐습니다. 경매 권리분석의 기준은 2020.01.22 설정된 신한은행 근저당권 163,900,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.28 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 설정된 모아저축은행 근저당과 삼성생명보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 임차권이나 선순위 권리가 아니라 현재 신건 가격이 시장 실거래보다 어느 위치에 있는지입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 248,500,000원인데 현재 최저가는 274,000,000원으로 그 110.3%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60285 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1477 탄현마을아파트 502동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 68.61㎡ · 지하1층/지상17층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이정현 · 2010.10.26 증여 취득 후 개명 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 136,567,119원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 계산상 0원입니다. 말소기준은 2020.01.22 신한은행 근저당권이며, 해당 근저당권은 2025.08.28 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 후순위인 모아저축은행 근저당권 120,000,000원, 삼성생명보험 가압류 12,859,739원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권과 기존 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 274,000,000원은 최근 평균의 110.3%
탄현마을(건영5)은 624세대, 1995.02.28 준공 단지입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 248,500,000원이고, 최신 거래는 2026.09 263,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 274,000,000원은 최근 평균의 110.3%로, 신건 단계에서는 실거래 대비 가격 우위가 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 68.61㎡ | 11 | 263,000,000원 |
| 2026.09 | 68.29㎡ | 10 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 68.29㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 68.29㎡ | 14 | 257,000,000원 |
| 2026.06 | 68.29㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 68.29㎡ | 2 | 224,000,000원 |
| 2026.05 | 68.29㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 68.29㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 68.29㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 68.29㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 68.61㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 68.29㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 248,500,000원 |
실거래 범위는 224,000,000원~280,000,000원이고, 최신 2026.09 거래가는 263,000,000원입니다. 현재 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높으며, 최근 평균 대비 110.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,636,000원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 신한은행 설정 → 한국주택금융공사 이전 | 163,900,000원 | 163,900,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 모아저축은행 | 120,000,000원 | 105,464,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 삼성생명보험 | 12,859,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 296,759,739원 중 예상 배당은 269,364,000원이며, 미배당은 27,395,739원입니다. 이는 후순위 채권자의 미배당으로 남는 구조이고, 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상탄초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 탄현역이 소재합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층/지상17층 건물의 2층 물건입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하고 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 참고. 탄현마을(건영5) 624세대, 1995.02.28 준공 단지이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준 확인. 신건 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균 248,500,000원의 110.3%입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해서 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 219,200,000원, 2회 유찰 시 175,360,000원입니다. 현재 회차와 다음 회차의 가격 차이를 사전에 비교하세요.
- 말소기준 확인. 2020.01.22 신한은행 근저당권이 기준이며 2025.08.28 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 후순위 모아저축은행 근저당·삼성생명보험 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 인도 과정에 영향을 주는 점유 상태는 입찰 전 현장과 집행기록에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권액을 기준으로 한 계산이므로 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인을 확인하세요.
- 토지이용 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신중”
이 물건은 현재 자료상 확인된 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 권리구조가 단순합니다. 2020.01.22 근저당권이 말소기준이고 그 후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하므로, 권리 자체에서 큰 인수 부담은 드러나지 않습니다.
다만 신건 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 248,500,000원의 110.3%이고, 2026.09 최신 거래 263,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 ‘권리가 깨끗하니 신건에서도 싸다’는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 권리보다 가격 검증이 핵심이며, 1회 유찰 219,200,000원·2회 유찰 175,360,000원 시나리오까지 함께 놓고 판단할 필요가 있습니다.
