의정부지방법원 2026타경60324. 고양시 일산동구 식사동 몽펠리에 901동 지1층비02호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 양선영으로, 2017.12.29. 거래가액 218,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2018.03.13. 설정된 고양동부새마을금고 근저당권 141,600,000원입니다. 그보다 앞선 원당신용협동조합 근저당권 2건은 같은 날 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있습니다. 임차인 황희성의 전입일도 2024.11.11.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-82 몽펠리에 901동 지1층비02호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 양선영 (2017.12.29. 거래가액 218,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최나림 / 241,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 말소기준은 2018.03.13. 고양동부새마을금고 근저당권입니다. 2017.12.18. 원당신용협동조합 명의 근저당권 2건은 2018.03.13. 이미 말소됐습니다. 2026.02.04. 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 1명, 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황희성 | 2024.11.11 | 미상 | 2026.04.07 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
황희성의 전입신고는 말소기준권리인 2018.03.13.보다 뒤인 2024.11.11.이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 2026.04.07. 배당요구는 했지만, 보증금 미상인 만큼 최우선변제 대상 여부와 실제 점유관계는 매각 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 최저가가 높다
확인되는 몽펠리에901동902동 실거래는 2건입니다. 다만 대상 전용면적은 95.03㎡이고, 비교 거래는 65.29㎡·64.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고 표본으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 65.29㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 64.58㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 260,000,000원 |
전체 2건 평균만 보면 275,000,000원으로 감정가보다 높지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 260,000,000원이고, 신건 최저가 270,000,000원은 그 103.8%입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -10.3% 하락했습니다. 따라서 전체 평균만 보고 신건을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 고양동부새마을금고 | 141,600,000원 | 141,600,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 최나림 | 241,500,000원 | 123,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 383,100,000원, 예상 배당액은 265,420,000원으로 미배당은 117,680,000원입니다. 신청채권자 최나림은 청구액 241,500,000원 중 123,820,000원을 배당받는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수 계산은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 117,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 170,924,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 213,519,200원 | 0원 |
유찰될수록 신청채권자 미회수액은 커지지만, 현재 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 사건은 가격이 내려가도 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동국대학교일산병원 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측·서측·북측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 1,264,000원/㎡, 토지면적은 1,232.0㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 내부 이용상태 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 내부 이용상황이 확인되지 않았으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 임차인 보증금 확인. 황희성은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 면적 차이. 대상은 95.03㎡, 확인 거래는 65.29㎡·64.58㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 이전 구간보다 -10.3% 낮고, 신건 가격은 최신 거래 260,000,000원을 웃돕니다.
- 배당 변동 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 이용상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 실제 용도가 핵심
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 고양동부새마을금고 근저당권이고, 임차인 황희성의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수 계산도 0원입니다. 반면 가격 쪽은 신중해야 합니다. 신건 270,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 260,000,000원의 103.8%이고 가격 추세도 -10.3%입니다. 여기에 실거래 표본의 면적까지 대상 물건과 다릅니다. 따라서 이 물건은 권리 승계보다 내부 이용상태·비교 가능한 시세 확보·응찰가격 검증이 핵심인 사건입니다.
