의정부지방법원 2026타경60350. 파주시 와동동 운정역센트럴하이뷰 20층 2011호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 이번 물건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 전부 소멸”형이 아닙니다. 말소기준은 2024.09.10. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원인데, 그보다 앞선 2024.02.05. 정민정의 주택임차권 125,000,000원이 존재합니다.
원칙대로라면 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 정민정 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 20층 2011호 · 경기도 파주시 경의로 1240 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 23층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 최정순 (2022.01.28. 소유권이전 · 거래가액 142,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
다만 확약의 효력은 정민정 부분에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 김현미는 2025.11.05. 전입으로 말소기준일보다 늦어 데이터상 대항력은 없으나, 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 점유관계를 최종 대조해야 합니다. 또한 2022.01.28.에는 민간임대주택등기도 존재합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·확약을 분리해서 본다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민정 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 / 2022.02.07 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 제출 주택도시보증공사 · 2026.05.21. |
| 김현미 | 2025.11.05 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
* 정민정은 선순위 대항력 임차권자이지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21.자 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다. 확약은 정민정에게만 적용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 정민정 보증금 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 3,226,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 141,000,000원 가정에서는 정민정 보증금 125,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권자 총 미배당액은 121,774,000원, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 후 실질 인수액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 141,000,000원 | 121,774,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,800,000원 | 135,000,000원 | 14,579,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,240,000원 | 135,000,000원 | 36,784,320원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부지방법원 고양지원 파주시법원 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편의성이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 23층 건물 중 20층 2011호이며 사용승인일은 2021.01.08.입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기·전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 김현미 점유관계 확인. 전입은 2025.11.05.로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 계약관계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 신탁·소유권 변동 경위를 원문 대조해야 합니다.
- 채권관계 대조. 신청채권자인 주택도시보증공사는 확약에서 “양도전: 주택임차권자 정민정”으로 표시되어 있으므로 임차보증금 채권의 귀속과 배당관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 사용현황 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용형태와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약을 보면 결론이 달라진다”
등기만 보면 정민정의 125,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 경계부터 해야 하는 사건입니다. 그러나 이 사건의 결론을 바꾸는 문서는 2026.05.21. 인수조건변경확약서입니다. 정민정은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 그래서 현재 회차뿐 아니라 유찰 시뮬레이션에서 룰상 인수액이 발생하더라도 정민정 부분의 실질 인수는 0원*입니다.
다만 “확약이 있으니 전부 끝났다”로 단순화해서도 안 됩니다. 확약은 정민정에게만 적용되고, 김현미의 보증금은 확인되지 않았으며 2022.01.28. 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 입찰 전 원문 대조가 중요한 확인형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
