의정부지방법원 2026타경60351. 고양시 일산동구 사리현동 채움채2단지 201동 4층 401호, 전용면적 비교 기준 62.1㎡의 다세대주택입니다. 사용승인일은 2018.06.12이고, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층입니다. 현재 소유자 최명오는 2021.09.23 매매를 원인으로 2021.10.07 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 195,000,000원입니다.

현재 등기에서 경매의 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.09.08 미추홀구 압류입니다. 그보다 앞선 2023.09.13 지윤경의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 양도 전 임차권자 지윤경의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.21 확약을 제출했습니다. 따라서 지윤경 관련 미배당액은 규칙상 2,544,000원이지만, 이 리포트의 실질 인수액 계산에서는 0원으로 반영합니다.

문제는 이 확약의 범위 밖입니다. 현황조사·매각물건명세서에 나타난 이두리·신수경은 각각 2024.08.22 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 둘은 선순위 전입이라는 사정만으로 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득금액은 196,000,000원이지만, 두 사람과 관련된 보증금이 확인될 경우 매수인의 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 확약 밖 2명은 미상

과거 2018년 중부새마을금고 근저당과 다수 압류, 2020년 덕진새마을금고의 임의경매는 2021.07.07 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 현재 분석의 핵심은 그 이후 발생한 임차관계입니다. 지윤경은 2021.07.30 주민등록, 2021.09.08 임대차계약·점유개시, 2021.10.12 확정일자를 갖추고 2023.09.13 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025.09.08 말소기준 압류보다 앞서 원래는 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인 분석

* 지윤경은 배당모형상 미배당 2,544,000원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.05.21 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 이두리·신수경에게 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건이 높다

채움채2단지(201동·202동·203동)는 총 24세대이고 사용승인일은 2018.06.12입니다. 비교 대상 면적은 62.1㎡이며, 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 183,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 180,000,000원, 최신 거래 200,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -4.0%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저매각가 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.9%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 상태이고 최근 가격 추세도 -4.0%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 부여하기보다는, 현재 최저가가 최근 평균보다 높은 점을 우선해서 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

배당모형상 지윤경 보증금 부족분은 2,544,000원으로 계산됩니다. 다만 2026.05.21 확약에 따라 지윤경 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 표는 이두리·신수경의 보증금이 미상인 상태이므로 두 사람에게서 발생할 수 있는 별도 승계액을 포함하지 않습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 미상 리스크는 남는다

* 위 인수금은 지윤경 임차보증금에 대한 배당모형상 부족분입니다. 2026.05.21 확약에 따라 지윤경 관련 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 봅니다. 이두리·신수경의 권리와 금액은 이 확약에 포함되지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 24세대 규모의 다세대 단지입니다.
• 입지. 고양시 일산동구 사리현동 벽제초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 사용승인일은 2018.06.12입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 단지 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 542,500원/㎡, 토지면적은 1,972.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 24세대의 소규모 다세대 단지이고 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 실거래 표본도 4건으로 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지윤경 확약 원문 확인. 2026.05.21 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 이두리·신수경의 보증금 확인. 두 사람은 2024.08.22 전입했으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 지윤경 확약의 적용 대상이 아닙니다.
• 대항력 단정 금지. 이두리·신수경은 선순위 전입 사실만 확인돼 있어 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
• 가격 기준은 최근 거래 우선. 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 108.9%이고 최근 가격 추세는 -4.0%입니다.
• 전체 평균만 보지 않기. 전체 실거래 평균 183,750,000원에는 과거 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 메리트 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 24세대이고 관련 경매 평균 유찰은 2.3회입니다. 아파트와 같은 대규모 거래시장을 전제로 접근하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 임차관계 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.95억 인수는 사라졌지만, 리스크가 전부 사라진 것은 아니다”

이 사건의 가장 큰 반전은 보증금 195,000,000원의 지윤경 임차권입니다. 등기 순위만 보면 2025.09.08 말소기준 압류보다 앞선 선순위 임차권이라 매수인이 미배당액을 떠안을 구조지만, 주택도시보증공사의 2026.05.21 확약으로 지윤경 관련 실질 인수는 0원이 됩니다.

그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 이두리·신수경은 2024.08.22 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 지윤경에 대한 확약의 효력이 이들에게 미치지 않습니다. 따라서 확인분 실질취득은 196,000,000원이지만 최종 인수총액은 아직 확정되지 않았습니다. 여기에 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 108.9%, 최근 가격 추세가 -4.0%, 소규모 다세대 단지의 평균 유찰 횟수가 2.3회라는 점이 겹칩니다. 이 사건은 주된 선순위 임차권 리스크는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차관계와 신건 가격을 추가 확인해야 하는 구조입니다.