의정부지방법원 2026타경60365. 파주시 동패동 피렌체4 104동 4층 401호, 전용 62.835㎡ 다세대주택입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2024년 설정된 김소영의 주택임차권 205,000,000원입니다. 이 임차권은 2026.02.09. 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 전입 2022.07.14., 확정일자 2020.09.18.로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 원칙만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 양도 전 임차권자 김소영의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.04.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 실제 임차인은 김소영 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
권리 문제가 확약으로 해소됐다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 신건 271,000,000원인데 최근 12개월 실거래 평균은 221,500,000원, 최신 거래는 158,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -14.8%의 하락 추세이고, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.1회입니다. 신건 가격은 최근 시세보다 높아 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체4 104동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 미래로310번길 56-51 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 62.835㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김수회 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인일 | 2018.07.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2026.02.09. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 김소영의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 다만 2026.04.21.자 인수조건변경확약서에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권 때문에 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 봅니다. 이후 2026.05.04. 파주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2022.07.14. / 2020.09.18. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 신건은 122.3%
피렌체104동105동은 16세대이고, 대상 면적 62.835㎡와 실거래 면적이 매칭됩니다. 확인된 거래는 다음 5건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 244,600,000원보다 최근 12개월 평균 221,500,000원, 최신 거래 158,000,000원, 최근 추세 -14.8%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.84㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2025.06 | 66.56㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 62.84㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 66.56㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 63.02㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
신건 최저가 271,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.3%입니다. 최신 2026.05 거래는 158,000,000원이고, 최근 거래 구간이 이전 거래보다 14.8% 하락한 것으로 집계됐습니다. 따라서 전체 평균 244,600,000원보다 낮다거나 비슷하다는 식으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 가격은 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 김소영 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 61,406,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 271,000,000원 가정의 배당 수치입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 김소영의 보증금과 연결된 권리관계이므로, 이를 별도의 추가 임차보증금으로 합산해 매수인 부담을 계산하지 않습니다. 확약 반영 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 271,000,000원 | 61,406,000원 | 143,594,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,800,000원 | 7,964,800원 | 197,035,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 173,440,000원 | 0원 | 205,000,000원 | 34,788,160원* |
* 2회 유찰 시 계산상 34,788,160원의 인수액이 표시되지만, 김소영 임차권에 대해서는 2026.04.21.자 확약으로 대항력 포기 및 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2018.07.06.입니다.
- 주위환경. 파주시 야당동 운정초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 피렌체104동105동은 16세대이며, 최근 거래 추세 -14.8%와 경매 평균 유찰 6.1회를 함께 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각절차에 그대로 반영되는지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원과 가격을 분리. 권리 부담이 없어졌다는 사실이 271,000,000원의 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 221,500,000원, 최신 거래 158,000,000원, 추세 -14.8%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 가능성. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.1회입니다. 신건 가격만 보고 서둘러 접근하기보다 회차별 가격 변화를 함께 봐야 합니다.
- 점유·임차 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 인도 상태와 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싸지는 않는다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 김소영의 205,000,000원 선순위 임차권이 존재하지만, 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.21.자 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 확인돼 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 271,000,000원은 최근 12개월 평균 221,500,000원의 122.3%이고, 최신 거래는 158,000,000원, 최근 추세는 -14.8%입니다. 여기에 다세대라는 용도와 단지 경매 평균 6.1회 유찰까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 확약으로 권리위험은 크게 정리됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라 가격 메리트가 없습니다. 이 물건은 권리보다 매수가격과 향후 환금성을 먼저 따져야 합니다.
