의정부지방법원 2026타경60366. 고양시 덕양구 내유동 더모아빌 2동 202호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권자 양귀열입니다. 양귀열은 2021.06.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.12., 임차보증금은 183,000,000원입니다. 말소기준 압류는 2022.07.11.이므로 전입이 더 빠르고, 제공된 판정도 대항력 있음·우선변제권 있음입니다.
신건 매각가 163,000,000원을 기준으로 하면 집행비용 3,082,000원을 뺀 뒤 양귀열 보증금에 159,918,000원이 배당되고, 계산상 23,082,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 인수조건변경확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-41 더모아빌 2동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1108번길 104 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 방(3)·욕실(2)·거실·주방·발코니·현관 |
| 소유자 | 윤지성 (2021.07.07. 소유권이전 · 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권, 그러나 확약
현재 계산상 말소기준은 2022.07.11. 충주세무서장 압류입니다. 그 뒤의 양천세무서장 압류, 양천구 압류, 국민건강보험공단 압류, 이천세무서장 압류와 2026.02.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 양귀열의 임차권등기는 2023.06.29. 접수됐지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 2021.06.15.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인·점유자 — 대항력과 확약을 따로 본다
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 양귀열 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.15 확정 2021.05.12 | 183,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
| 유현덕 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2026.02.02 | 미상 | 대항력 없음 |
양귀열은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 매각물건명세서상 “양도전: 주택임차권자 양귀열”로 기재되어 있으므로, 양귀열의 보증금과 주택도시보증공사의 183,000,000원을 서로 독립된 두 개의 임차보증금으로 합산해 보아서는 안 됩니다. 이 사건의 매수인 인수 여부는 확약서의 대항력 포기·말소 동의를 중심으로 판단해야 합니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 ‘보증금 고정’이 아니다
확약을 무시한 규칙상 계산에서는 신건 매각가 163,000,000원일 때 양귀열의 미배당분 23,082,000원이 인수액으로 잡힙니다. 1회 유찰 시 매각가 130,400,000원에서는 55,225,600원, 2회 유찰 시 매각가 104,320,000원에서는 80,940,480원이 인수액으로 계산됩니다. 이것이 일반적인 대항력 인수형의 모습입니다.
하지만 이 사건은 양귀열에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있기 때문에, 위 숫자는 어디까지나 확약을 적용하기 전의 규칙상 계산치입니다. 확약을 반영하면 양귀열로 인해 매수인이 추가 부담하는 금액은 0원입니다. 따라서 신건 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 163,000,000원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 임차인 양귀열 보증금(우선변제) | 183,000,000원 | 159,918,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 양귀열 보증금의 부족분은 23,082,000원입니다. 다만 2026.05.21. 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 부족분을 매수인 인수액으로 적용하지 않습니다. 압류 5건 중 당해세 해당액이 있으면 배당순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 통일로 주변 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 202호이며, 도시가스난방·승강기·옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 9m, 남동측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 핵심은 2026.05.21. 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 양귀열·주택도시보증공사 중복 계산 금지. 매각물건명세서상 주택도시보증공사는 “양도전: 주택임차권자 양귀열”로 표시되어 있습니다.
- 유현덕 점유 확인. 전입일 2026.02.02.로 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 압류 5건 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 압류·조세 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검토. 신건 최저가 163,000,000원의 적정성은 권리분석과 별개로 판단해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기와 전입만 놓고 보면 양귀열은 전형적인 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금 183,000,000원이 신건 최저가 163,000,000원보다 크고, 배당계산에서도 23,082,000원이 남기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 물건입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 확약서에서 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 양귀열 부분의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 확약 밖 점유자인 유현덕도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라 확약서 원문과 압류·세금 배당관계의 최종 확인입니다.
