의정부지방법원 2026타경60426. 파주시 문산읍 당동리 ‘파주한양수자인리버팰리스아파트’ 114동 7층 702호입니다. 감정평가상 지상 16층 건물의 7층 아파트로 이용 중이며 사용승인일은 2015.10.07입니다. 현 소유자 유욱은 2021.11.08 매매를 원인으로 거래가액 325,000,000원에 취득했고, 다음 날인 2021.11.09 비앤에스주식회사 앞으로 채권최고액 351,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그런데 이 사건의 핵심은 근저당보다 먼저 들어와 있던 임차인입니다. 김형인은 2020.10.22 확정일자를 받고, 2020.11.26 점유를 시작해 2020.11.30 전입했습니다. 말소기준권리인 2021.11.09 근저당보다 전입이 빠르므로 대항력이 인정된 임차인이고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 따라서 현재 가격에서는 보증금 전액을 배당받지만, 유찰로 매각대금이 부족해지는 순간 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 114동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지상16층 중 7층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유욱 (2021.11.08 매매, 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,273,212원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.09 비앤에스주식회사 근저당권 · 채권최고액 351,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2021.11.09 설정된 비앤에스주식회사 근저당권입니다. 이후의 케이비캐피탈 가압류 24,123,980원, 제이티친애저축은행 가압류 25,233,759원, 서민금융진흥원 가압류 8,444,358원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형인 | 건물 전부 · 주거 | 210,000,000원 | 2020.11.30 / 2020.10.22 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 김형인은 2024.11.18 주택임차권등기를 마쳤고, 임차보증금은 1·2차 합계 210,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금 미배당액의 승계 문제는 별개입니다.
또 을구 11-1에는 비앤에스주식회사의 근저당권부채권에 대해 이지민을 채권자로 하는 질권설정이 등기돼 있습니다. 매각대금 배당과 말소 처리 과정에서 이 권리의 정리 여부를 등기부와 배당표 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰 할인보다 ‘인수 증가’를 같이 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 263,000,000원 | 0원 | 263,000,000원 | 580,557,309원 |
| 1회 유찰 · 80% | 210,400,000원 | 3,345,600원 | 213,745,600원 | 629,075,309원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,320,000원 | 44,836,480원 | 213,156,480원 | 629,075,309원 |
숫자만 보면 263,000,000원에서 210,400,000원, 다시 168,320,000원으로 최저가가 크게 내려갑니다. 하지만 이 물건은 선순위 임차보증금이 있어 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 2회 유찰 시 표면 최저가는 168,320,000원이지만 실질취득은 213,156,480원입니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 이 금액이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 김형인 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 비앤에스주식회사 | 351,000,000원 | 48,518,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 24,123,980원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이티친애저축은행주식회사 | 25,233,759원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,444,358원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 220,273,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 263,000,000원 가정에서는 집행비용 4,482,000원을 제외한 뒤 김형인의 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 비앤에스주식회사 근저당권에 48,518,000원이 배당됩니다. 이 가격에서는 임차인 미배당 보증금이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문산읍 당동리 문산고등학교 북서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상16층 건물 내 7층 702호이며, 사용승인일은 2015.10.07입니다. 위생설비·냉난방설비·승강기설비·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 제반 차량 출입이 가능한 포장도로가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재는 263,000,000원 + 인수 0원이지만, 1회 유찰은 210,400,000원 + 3,345,600원, 2회 유찰은 168,320,000원 + 44,836,480원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김형인은 대항력과 우선변제권이 모두 있으므로 실제 배당표에서 210,000,000원 보증금의 전액 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 승계를 구분. 등기 자체의 소멸 여부와 미배당 보증금 인수 여부는 같은 문제가 아닙니다.
- 을구 11-1 확인. 비앤에스주식회사 근저당권부채권에 설정된 이지민의 질권이 배당·말소 과정에서 어떻게 정리되는지 원본 등기와 배당표를 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득가를 기준으로 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득가를 보라”
이 사건은 권리관계가 난해해서 위험한 물건이라기보다, 선순위 임차인 때문에 가격 계산을 잘못하기 쉬운 물건입니다. 현재 신건 263,000,000원에서는 김형인의 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 한 번 유찰되는 순간 인수액이 발생합니다. 두 번 유찰돼 최저가가 168,320,000원까지 내려가도 인수 44,836,480원을 더하면 실질취득은 213,156,480원입니다.
따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가의 몇 %까지 떨어졌는가”가 아니라 “낙찰가와 승계 보증금을 합쳐 실제로 얼마를 부담하는가”입니다. 현재 가격에서의 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격 매력은 별도 실거래 확인 없이는 단정할 수 없습니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 이후에는 보증금 승계가 핵심. 이 두 문장을 끝까지 함께 봐야 하는 사건입니다.
