의정부지방법원 2026타경60436. 고양시 덕양구 내유동 엠타운 제3동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 임차권 그 자체보다 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 나해연의 확정일자는 2022.07.29, 전입·점유는 2022.08.22이고, 말소기준은 2023.01.05 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
신건 매각가 144,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 28,816,000원이 남습니다. 하지만 2026.05.21 제출된 인수조건변경확약서가 이 부분을 뒤집습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 나해연 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-9 엠타운 제3동 제4층 제401호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 내유길 38-46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층건 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2012.05.17 |
| 소유자 | 권희찬 (2022.08.22 매매 · 2022.08.23 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 말소기준은 압류
을구 1번 우리은행 근저당권은 2022.08.22 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2023.01.05 국민건강보험공단 압류이고, 이후의 서민금융진흥원 가압류·나해연 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 나해연의 전입·점유 2022.08.22가 말소기준보다 빠르므로 임차권등기의 접수일 2024.10.10만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나해연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.22 / 2022.07.29 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
* 신건 배당 기준으로는 보증금 중 28,816,000원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수 가능성이 있으나, 2026.05.21 인수조건변경확약서에서 대항력 포기 및 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 확인되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 나해연 보증금 | 170,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,622,913원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 144,000,000원 가정에서는 집행비용 후 매각대금 전액이 임차보증금 우선변제에 사용됩니다. 국민건강보험공단 압류 채권액은 확인된 금액이 없어 위 배당액에 포함되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 확약 전 룰상 미배당 보증금은 28,816,000원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 144,000,000원 | 28,816,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 115,200,000원 | 57,212,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 92,160,000원 | 79,898,880원 | 실질 0원 |
대항력을 그대로 유지하는 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담이 함께 커집니다. 이 사건 역시 확약 전 계산은 같은 모습입니다. 그러나 주택도시보증공사가 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 위 미배당액을 그대로 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근이며 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 벽돌 및 석재붙임마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 6m, 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.21 확약서의 대항력 포기·전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 선후관계. 임차권등기일 2024.10.10보다 전입·점유일 2022.08.22가 중요합니다. 말소기준 2023.01.05보다 빠른 대항력 임차인임을 전제로 분석해야 합니다.
- 실제 임차인. 실제 임차인은 나해연 1명이며 보증금은 170,000,000원입니다. 확약이 없다면 신건에서도 28,816,000원이 남는 구조입니다.
- 배당 변동. 국민건강보험공단 압류와 당해세 등은 실제 배당 순서·금액에 영향을 줄 수 있으므로 매각 전 최신 교부청구와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 점유·인도. 임차권등기 말소 동의와 실제 인도 완료는 별개일 수 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 144,000,000원과 소유자의 2022년 거래가액 180,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 적정 시세로 단정해 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 144,000,000원보다 커 상당한 인수 위험처럼 보입니다. 실제 신건 배당 계산에서도 28,816,000원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 2026.05.21 확약서입니다.
따라서 나해연 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다. 권리분석의 결론은 단순히 “대항력 있음”에서 끝나는 것이 아니라, 대항력 있음 → 원칙상 미배당 인수 → 확약으로 실질 인수 0원까지 이어져야 합니다. 다만 안전성의 핵심 근거가 확약서인 만큼 입찰 전 원문을 다시 확인하는 절차가 이 사건의 가장 중요한 마지막 검증입니다.
