의정부지방법원 2026타경60471. 고양시 덕양구 내유동 ‘힐하우스’ 3동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 변우용의 임차보증금 215,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.07.03, 확정일자는 2022.09.26, 전입·점유개시는 2022.10.21이고, 소유자 이상민의 소유권이전은 그 뒤인 2022.11.14입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023.03.17 부천시 압류입니다. 따라서 변우용은 그보다 앞선 전입·점유를 바탕으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 임차인입니다. 원칙만 적용하면 매각대금에서 전액을 받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 승계할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 2026.05.21 확약 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 782-8 힐하우스 3동 1층102호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이상민 · 2022.11.14 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,340,492원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약으로 승계가 끊긴다
변우용은 건물 전부를 주거용으로 임차한 실제 임차인 1명입니다. 등기된 임차보증금은 215,000,000원이고, 2024.12.03 임차권등기까지 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조라 확약이 없었다면 현재 매각가 기준 미배당 보증금 60,012,000원이 매수인 승계 위험으로 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변우용 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2022.10.21 / 2022.09.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 60,012,000원 |
배당요구일은 2024.12.03입니다. 일반 권리계산상 보증금 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으나, 2026.05.21 확약으로 변우용은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 취득가 구조 — 최저가가 내려가도 ‘룰상 인수’와 ‘실질 인수’를 구분해야 한다
이 사건은 확약을 빼고 계산하면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차에서는 158,000,000원에 낙찰될 경우 집행비용 3,012,000원을 제외한 154,988,000원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 60,012,000원이 룰상 인수액으로 남습니다. 그러나 확약을 반영하면 이 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 158,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 후 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 158,000,000원 | 60,012,000원 | 0원 | 158,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 126,400,000원 | 91,169,600원 | 0원 | 126,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,120,000원 | 116,095,680원 | 0원 | 101,120,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 변우용 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 154,988,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,340,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 계산상 변우용 보증금 부족분은 60,012,000원입니다. 다만 2026.05.21 확약으로 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 있으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 주위환경. 장곡검문소 교차로 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 개별 난방, 위생·급배수, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.05.21 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 법원 기록을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 변우용의 임차권등기는 2024.12.03 접수됐습니다. 낙찰 이후 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·마포구·대한민국 압류 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해 실제 배당순서 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 158,000,000원과 2022.11.11 거래가액 215,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 다세대 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰조건을 확정해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 215,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 158,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 위험물건입니다. 현재 회차 일반 계산상 미배당액도 60,012,000원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21 확약에는 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어, 변우용 관련 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 최저가 158,000,000원에서의 실질취득도 158,000,000원입니다. 다만 이 결론은 확약의 효력과 매각조건 반영을 전제로 한 것이고, 부천시·마포구·대한민국의 세금 압류는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 또 현재 가격이 시세보다 낮은지 여부는 별도의 최근 거래 확인 없이 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아니라, 확약의 유효성·세금 배당·현재 가격을 각각 분리해 확인하는 것입니다.
