의정부지방법원 2026타경60524. 고양시 덕양구 토당동 한라비발디리버아파트 103동 19층 1904호입니다. 등기상 현재 소유자는 이동철·허향숙 각 2분의 1이고, 두 사람은 2020.11.17. 매매를 원인으로 거래가 520,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2023.02.24. 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 396,000,000원이고 이후 변경등기에는 286,000,000원이 기재됐으며, 해당 근저당권은 2025.09.15. 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
임차인 박희정은 2023.05.01. 전입했습니다. 말소기준일인 2023.02.24.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2026.04.28. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 별도로 확인해야 합니다. 중요한 점은 이 미확인 사항이 곧바로 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니라는 것입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60524 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 토당동 298 한라비발디리버아파트 103동 19층 1904호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 토당로 93 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상24층 중 19층 |
| 소유자 | 이동철 2분의 1 · 허향숙 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2020.11.17. 매매 · 거래가 520,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 550,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 278,759,351원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.24. 을구 8번 근저당입니다. 이후 박희정의 2023.05.01. 전입과 2026.03.03. 임의경매개시결정은 기준일보다 뒤에 위치합니다. 등기부에 존재했던 이동철 지분 가압류 2건은 각각 말소등기가 완료됐습니다. 말소기준 근저당은 2025.09.15. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.03.03. 한국주택금융공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희정 | 2023.05.01 | 미상 | 미상 | 2026.04.28 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박희정의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구를 했다는 사실만으로 구체적인 우선변제액을 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 550,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,900,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,100,000원 |
550,000,000원 매각 가정 시 집행비용 7,900,000원, 근저당권 396,000,000원 배당 후 소유자 잔여 146,100,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 550,000,000원 | 396,000,000원 | 0원 | 146,100,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 440,000,000원 | 396,000,000원 | 0원 | 37,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 49,728,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 근저당권 채권 중 49,728,000원이 배당되지 않는 구조로 계산되지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능곡초등학교 남동측 인근이며 주위에 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 능곡역(경의중앙선)이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상24층 건물 중 103동 19층 1904호이며 위생·급배수·난방·승강기 및 기본적인 소방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 부정형의 광대한 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외부 도로로 진입합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 등이 포함되고, 교육환경보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 박희정의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2023.02.24.와 박희정 전입 2023.05.01.의 선후관계를 원본 서류로 다시 확인하세요.
- 근저당 이전관계. 을구 8번 근저당은 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전됐으므로 현재 권리자와 경매신청 관계를 원문으로 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 550,000,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘미확인 임차정보와 가격 검증’이 핵심
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2023.02.24. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 박희정의 전입은 2023.05.01.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액도 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 다만 박희정의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 550,000,000원의 적정성을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차인의 미확인 배당정보와 최근 시세 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
