의정부지방법원 2026타경60541. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 1층102호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 권리 흐름의 출발점은 2022년 4월 8일 안산세무서장 명의의 국세 압류입니다. 2018년 설정됐던 광진자양새마을금고 근저당은 2021년 1월 26일 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준은 갑구 3번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가장 중요한 권리는 정민서의 주택임차권입니다. 등기에는 임대차계약일 2020.12.30, 확정일자 2021.01.06, 주민등록일 2021.01.25, 점유개시일 2021.01.26, 보증금 181,500,000원이 기재돼 있어 말소기준인 2022.04.08보다 선행합니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력 문제가 핵심이지만, 매각물건명세서 비고상 신청채권자인 주택도시보증공사가 정민서로부터 양도받은 권리에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 2026.05.23자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 정민서 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약’이 핵심

② 임차인·점유 분석

추선호의 전입일은 2025.10.22로 말소기준 2022.04.08보다 뒤라 제공된 조사 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 구체적인 점유 관계가 확인되지 않아 명도와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 정민서에 대한 확약은 정민서 임차권에만 적용되며, 다른 점유자의 사실관계까지 대신 정리해 주는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 1.8억

감정가와 현재 최저가는 모두 180,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 주된 임차권의 인수는 확약으로 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 180,000,000원입니다. 다만 동일·인근 다세대의 최근 12개월 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 1.8억원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 제공된 자료만으로 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

채권 총액 2,252,500,000원 중 예상배당은 176,680,000원, 미배당은 2,075,820,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 주택도시보증공사의 별도 가압류 청구액과 신청채권 181,500,000원을 정민서 임차보증금과 중복해 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다. 정민서 임차권은 확약에 따라 실질 인수 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1층 제102호입니다.
• 입지. 경기도 파주시 조리읍 대원리 ‘대원1리 마을회관’ 남측 인근이며, 주변은 다세대주택 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 타지역으로 연결되는 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 북서측 및 남서측으로 각각 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당합니다.
• 현황 차이. 등기·감정 대상은 1층102호이나 건물 외부에는 “101”로 표시돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.23자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 재확인하세요.
• 추선호 점유 확인. 전입은 후순위지만 보증금·계약관계·실제 점유 여부가 미상입니다. 현황조사와 명세서 최신본을 대조하세요.
• 호수 특정. 감정대상은 102호인데 외부 표기는 “101”입니다. 현장 출입구·현관·건축물현황도를 대조해 물리적 목적물을 정확히 특정해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 규모에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 검증. 제공된 실거래 자료가 없으므로 감정가 180,000,000원이 적정한지 인근 유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 180,000,000원, 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원입니다. 다만 가격이 내려가도 정민서 임차권 인수액은 확약상 0원입니다.

맺으며 — “임차권 1.815억”보다 중요한 한 장의 확약서

표면만 보면 감정가 180,000,000원보다 큰 181,500,000원 임차보증금이 먼저 눈에 들어옵니다. 주민등록과 점유 시점도 2022.04.08 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 이 사건은 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 사건입니다. 따라서 정민서 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 180,000,000원입니다.

그렇다고 바로 안전·저가 물건으로 결론 내릴 수는 없습니다. 추선호의 점유관계 확인, 세금 압류의 실제 배당 영향, 외부 호수표시 “101”과 등기상 102호의 현장 대조, 그리고 무엇보다 실거래 자료 없이 신건 1.8억원의 가격 적정성을 검증해야 한다는 과제가 남습니다. 이 물건은 주된 권리 인수는 해소됐지만, 현장·가격 검증이 필요한 다세대 신건으로 보는 것이 맞습니다.