의정부지방법원 2026타경60542. 파주시 검산동 애플트리 제3동 1층 102호, 현재 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리구조의 중심은 2022.04.08. 안산세무서장 명의의 압류와, 그보다 앞선 2020.11.17. 전입·점유를 갖춘 윤원빈의 임차권입니다. 윤원빈의 보증금은 150,000,000원이고 확정일자도 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 살펴야 하는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 변수가 하나 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 윤원빈으로부터 양도받은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.23.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 윤원빈 관련 인수는 실질적으로 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다. 그러나 이 확약은 윤원빈 관련 권리에만 적용되므로, 별도로 확인되지 않은 지상현의 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 검산동 105-15 애플트리 제3동 제1층 제102호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 평화로342번길 71-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현재 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 권영만 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소
② 임차인 현황 — 실제 확인 대상 3명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤원빈 | 2020.11.17 / 2020.11.17 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| 지상현 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 신서인 | 2025.09.22 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
* 윤원빈 관련 0원 판단은 2026.05.23.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 판단입니다. 해당 확약은 지상현 등 다른 점유자에게 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 윤원빈 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 56,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 주택도시보증공사의 청구액 150,000,000원 중 56,260,000원이 배당되고 93,740,000원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 윤원빈 관련 미배당 인수는 확약으로 실질 0원이지만, 지상현의 미상 권리는 별도입니다.
④ 회차별 권리 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 210,000,000원 | 56,260,000원 | 93,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 168,000,000원 | 14,848,000원 | 135,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 134,400,000원 | 0원 | 150,000,000원 | 18,281,600원* |
* 18,281,600원은 확약 반영 전 회차 계산상 인수액입니다. 윤원빈 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 지상현의 권리 여부와 금액은 이 계산에 포함해 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 검산동 검산9통마을회관 북동측 인근. 다세대주택, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정상 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 1층 102호로, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 하이샷시 이중창입니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 폭의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 주변에 주거시설뿐 아니라 소규모 공장·창고도 혼재합니다. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 시장 환금가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상현 전입일 확인. 전입세대열람과 매각물건명세서 원본으로 점유 개시 및 전입 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 지상현 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 최악의 경우 인수금액을 계산할 수 없습니다. 계약관계·배당요구 여부를 반드시 대조하세요.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.05.23.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 원문으로 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당이 선순위로 달라질 수 있으므로 체납세목과 법정기일을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 210,000,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대 거래를 별도 확인하세요.
- 명도. 윤원빈 외 지상현·신서인의 실제 점유 여부와 현재 거주자를 확인해 인도명령·명도 협의 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·체납세 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금은 해소, 미상 임차인은 미해결”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 윤원빈의 보증금 150,000,000원이지만, 실제 승부처는 그 숫자 자체가 아닙니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당이어도 임차권등기를 말소하기로 확약했기 때문에, 윤원빈 관련 실질 인수는 0원으로 정리할 수 있습니다.
문제는 그 바깥입니다. 지상현은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 세금 압류도 3건입니다. 여기에 실거래 비교자료까지 없어 210,000,000원의 신건 가격이 시장 대비 유리하다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “1.5억 임차보증금을 떠안는 위험물건”은 아니지만, 그렇다고 “인수 0원의 완전한 안전물건”도 아닙니다. 주된 위험은 확약으로 해소됐고, 남은 미상 임차인을 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
