의정부지방법원 2026타경60573. 고양시 덕양구 내유동 ‘굿모닝힐타운’ 106동 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 오래된 근저당이 아니라 최정순 명의의 주택임차권입니다. 2012년 설정된 경서농업협동조합 근저당권 144,000,000원은 2022.09.21 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.03.06 강제경매개시결정입니다. 최정순의 전입 2022.09.21, 확정일자 2022.07.26, 임차권등기 2024.10.04는 모두 그보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 이 사건은 단순한 “인수 0원” 물건이 아닙니다. 최정순은 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인이고 배당요구도 했기 때문에 우선변제를 받지만, 유찰로 배당재원이 부족해지면 미배당 보증금이 남을 수 있습니다. 실제 회차별 계산에도 1회 유찰 시 26,169,600원, 2회 유찰 시 51,095,680원의 인수액이 산출됩니다. 다만 이 사건에는 바로 그 위험을 없애는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 752-24 굿모닝힐타운 106동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 다용도실, 주방/식당, 거실 등) · 제106동 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 하연옥 (2012.09.15 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 확인되는 실제 임차인은 최정순 1명입니다. 임대차계약일자 2022.07.26, 확정일자 2022.07.26, 전입·점유개시 2022.09.21이고 보증금은 150,000,000원입니다. 2024.10.04 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2026.03.06 강제경매개시결정보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정순 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.09.21 | 2022.07.26 | 대항력 有 우선변제 확약 후 인수 0 |
확약은 최정순 임차권에만 적용됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 최정순 1명이며, 다른 임차인에 이 확약의 효력이 자동으로 확장되는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건 158,000,000원, 최근 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 158,000,000원입니다. 소유자 하연옥의 과거 취득 거래가액은 200,000,000원이지만, 이는 2012.09.15 매매이므로 현재의 최근 실거래 시세를 대신하는 가격으로 사용하지 않습니다. 따라서 이 물건을 두고 신건 가격이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 158,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 126,400,000원 | 26,169,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 101,120,000원 | 51,095,680원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 최정순 보증금 · 우선변제 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 4,988,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 집행비용 3,012,000원과 최정순 보증금 150,000,000원이 배당된 뒤 주택도시보증공사에 4,988,000원이 배당되며, 신청채권액 대비 미배당은 145,012,000원입니다. 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 “양도전: 주택임차권자 최정순”으로 표시되어 있으므로, 최정순 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 무관한 두 개의 보증금으로 합산해 매수인 부담으로 보아서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 굿모닝힐타운 제106동, 지하1층/지상4층 규모이며 대상은 3층 302호 다세대주택입니다.
- 내부 이용. 방3, 다용도실, 주방/식당, 거실 등으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 내유초등학교 북측 인근으로 연립·다세대주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행상태와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6~8미터의 포장도로에 접하고 이 도로를 통해 인근 지역으로 연계됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 최정순 임차권임을 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 사건이므로 매각 이후 실제 말소 진행에 필요한 절차를 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 신건 최저가 158,000,000원이 현재 시장가격 대비 어느 수준인지 최근 동일·유사 다세대 거래를 직접 비교하세요.
- 유찰 시 착시 주의. 확약이 없다면 1회 유찰 시 26,169,600원, 2회 유찰 시 51,095,680원의 룰상 인수액이 발생하는 구조입니다. 이번 사건은 확약으로 실질 0원이지만 문서 효력 확인이 선행돼야 합니다.
- 교통·환금성 확인. 감정평가에서 대중교통 여건이 불편한 것으로 평가된 다세대주택이므로 실수요 범위와 매도 소요를 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.05.21 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있으나, 확약이 인수 위험을 끊는다”
이 사건을 등기 순위만 보고 판단하면 위험도가 높아 보입니다. 최정순은 보증금 150,000,000원, 전입 2022.09.21, 확정일자 2022.07.26의 대항력 있는 임차인이고, 말소기준인 2026.03.06 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 유찰 시 계산상 인수액도 26,169,600원, 51,095,680원으로 커집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21 인수조건변경확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 최정순 임차권 때문에 낙찰자가 추가로 떠안을 금액은 실질 0원입니다. 남은 판단 포인트는 권리보다 신건 158,000,000원이 현재 다세대 시장에서 적정한 가격인지를 확인하는 일입니다.
