의정부지방법원 2026타경60574. 고양시 일산서구 덕이동 ‘엘타운시티’ 4동 4층 404호, 전용 38.61㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자 이선숙은 2020.10.23 매매를 원인으로 205,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2024.06.27 등기된 김도윤의 주택임차권 219,000,000원입니다. 주민등록과 점유는 2022.06.21, 확정일자는 2022.05.09로 경매개시결정 2026.03.06보다 훨씬 앞섭니다. 원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어가는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다.
하지만 이 사건은 여기서 구조가 바뀝니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 양도 전 임차권자 김도윤의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.21 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 김도윤 부분에 한해 배당 시뮬레이션상 부족액이 생기더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 김도윤에게만 적용됩니다. 김견식·김일준의 권리까지 지워주는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 726-17 엘타운시티 4동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.61㎡ · 침실2·거실·욕실·주방 겸 식당·발코니·현관·다락 · 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이선숙 (2020.10.23 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 건물명칭 유의 | 건축물대장 ‘엘타운시티 4동’ · 현황 건축물 표시 ‘엘타운시티 104동’ |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유자 둘은 미상
등기부상 2018년 신탁등기는 2020.11.02 이미 말소됐고, 수원시 압류도 2026.09.01 해제돼 말소됐습니다. 현재 핵심은 김도윤의 주택임차권과 2026.03.06 강제경매개시결정입니다. 제공된 말소기준 판정은 2026.03.06 경매개시결정이며, 김도윤의 임차권은 그보다 선순위라 원칙상 인수대상입니다. 그러나 2026.05.21 확약으로 김도윤에 대해서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 실질 인수 위험이 제거됐습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 2022.06.21 / 2022.05.09 | 219,000,000원 | 원칙상 有 | 有 | 실질 0원 2026.05.21 확약 적용 |
| 김견식 | 2025.07.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김일준 | 2025.07.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 27.9% 높은 신건
엘타운시티3동4동은 23세대, 2018.11.08 준공이고 분석 대상 면적은 전용 38.61㎡입니다. 실거래는 전체 4건이 확인되지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 160,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 38.61㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2025.08 | 38.61㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.09 | 40.75㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 38.61㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.61㎡ | 2건 | 154,000,000원 |
현재 최저매각가 197,000,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원의 127.9%입니다. 최신 거래도 2025.11의 158,000,000원이고, 최근 가격은 과거 구간보다 -8.1% 낮아진 흐름입니다. 전체 실거래 평균 160,750,000원과 비교해도 최저가는 122.6% 수준입니다. 따라서 이 사건은 “감정가보다 싸게 나온 경매”가 아니라 최근 시세보다 높은 가격에서 시작하는 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 김도윤 보증금 | 219,000,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김도윤 보증금은 25,558,000원이 부족하지만, 2026.05.21 확약으로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 계산에는 김견식·김일준의 보증금이 확인되지 않아 반영돼 있지 않으며, 그 둘의 권리까지 확약으로 소멸하는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 침실 2, 거실, 욕실, 주방 겸 식당, 발코니, 현관, 다락으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 백송고등학 북동측 인근으로 다세대주택·중소규모 아파트·단독주택·근린생활시설·중소규모 공장·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 옥내외 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지이며 북동측으로 약 4m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 803,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 Zone)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없으나 건물 명칭이 건축물대장 ‘4동’, 현황 표시 ‘104동’으로 달라 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 23세대 규모이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 154,000,000원이고 최근 가격 추세는 -8.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김도윤 확약 원문 확인. 2026.05.21 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 김견식·김일준 보증금 확인. 두 사람의 보증금·임대차계약·점유 여부·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정하지 마십시오.
- 신건 가격 경계. 최저가 197,000,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원의 127.9%입니다. 가격 메리트를 전제로 응찰할 구간이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거보다 -8.1% 낮아졌으므로 전체 평균 160,750,000원만 보고 적정가를 높이면 안 됩니다.
- 건물동 표시 대조. 공부상 ‘엘타운시티 4동’과 현황 ‘엘타운시티 104동’ 차이를 감정평가서·건축물대장·현장 표지에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 적용 대상과 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 확약서·실거래 자료를 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 싸지도 깨끗하지도 않다”
이 사건의 가장 큰 반전은 분명합니다. 김도윤의 219,000,000원 선순위 임차권은 배당만 보면 현재 회차에서도 25,558,000원이 부족하지만, 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 부족분을 매수인이 인수하지 않습니다. 문제는 그다음입니다. 같은 확약이 김견식·김일준에게 적용되는 것은 아니고, 두 사람은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 채 2025.07.02 전입 사실만 있어 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 197,000,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원의 127.9%이고, 최근 가격 흐름도 -8.1%입니다. 따라서 김도윤 인수 문제가 해소됐다는 이유만으로 현재 가격에 매력을 부여할 수 없습니다. 이 물건은 “주된 임차권 확약 확인 완료”와 “미상 임차인 둘의 권리 확정”을 분리해서 검토해야 하는 사건이며, 현재 회차의 결론은 권리 추가확인 필요, 가격은 보류입니다.
