의정부지방법원 2026타경60601. 고양시 일산서구 대화동 ‘하이파크’ 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김경용이고, 2021.03.17 매매를 원인으로 2021.03.22 소유권을 취득하면서 거래가액 264,000,000원이 등기됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.10.25 교보생명보험의 가압류 9,668,025원입니다. 그 이전의 강서농업협동조합·고양축산업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다.
권리분석의 핵심은 임차인 조미영입니다. 조미영은 2021.03.12 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.02.22로 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 264,000,000원이고 배당요구도 했으므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 문제되는 선순위 임차인입니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.05.21 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 743-2 하이파크 3층302호 · 도로명 경기도 고양시 일산서구 대화2로 106 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 3층 302호 |
| 면적 / 규모 | 대상면적 77.12㎡ · 하이파크101동 8세대 · 2016.03.18 준공 |
| 소유자 | 김경용 · 2021.03.17 매매 · 거래가액 264,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.10.25 교보생명보험 가압류입니다. 임차인 조미영의 전입·점유는 2021.03.12로 그보다 빠르고 확정일자도 2021.02.22이므로 원래라면 낙찰가가 보증금에 미달할 때 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 실제 회차별 계산에서도 1회 유찰 시 룰상 인수액 36,048,000원, 2회 유찰 시 81,798,400원이 잡혀 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.12 | 2021.02.22 | 264,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도승계 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 조미영으로부터 양도된 보증금채권을 기초로 경매를 신청한 관계가 매각물건명세서 비고에 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 145%
하이파크101동은 총 8세대 규모이고, 확인되는 거래는 2건입니다. 전체 평균 202,500,000원만 보면 표본이 적고 과거 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 200,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균의 145.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 69.67㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 77.12㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 202,500,000원 |
2024.07에는 대상면적과 같은 77.12㎡가 205,000,000원에 거래됐고, 2026.04 최신 거래는 69.67㎡가 200,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -2.4%로 하락 방향입니다. 거래 표본 자체도 2건뿐이라 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다. 이런 환경에서 신건 최저가 290,000,000원을 “감정가 대비 할인”이나 “시세보다 저렴”하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 임차인 조미영 보증금(우선변제) | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 9,668,025원 | 9,668,025원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 11,471,975원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 290,000,000원 가정에서 계산상 임차인 보증금 264,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 조미영의 보증금채권을 양도받은 관계로 기재돼 있으므로 실제 배당절차에서는 채권양도·배당요구 관계를 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수형, 확약 반영 시 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 36,048,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 81,798,400원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 보증금 264,000,000원보다 매각가가 낮아지는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 대항력 인수형 구조입니다. 이 경우 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 조미영에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 확약 반영 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 대화초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 12미터, 남측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·대화구역 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 498.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,610,000원/㎡입니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 하이파크101동은 총 8세대이고 확인되는 거래가 2건으로 표본이 적습니다. 최근 가격 추세도 -2.4%라 매각가 산정에는 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기, 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조하세요.
- 채권양도 관계 확인. 신청채권자인 주택도시보증공사와 양도 전 임차권자 조미영 사이의 보증금채권 양도·승계 및 배당요구 관계를 배당요구서와 관련 서류에서 확인하세요.
- 가격 판단은 최근 시세 우선. 현재 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 145.0%입니다. 전체 평균 202,500,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -2.4%이므로 현재 감정가를 곧바로 시세로 간주하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모에 거래 표본이 2건뿐이므로 아파트 대단지와 같은 거래 회전성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
- 현황·관리비 확인. 점유 상태와 관리비·공용부분 체납 여부는 매각 전 현장과 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건의 권리구조는 처음 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 264,000,000원 때문에 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 1회·2회 유찰에서 각각 36,048,000원, 81,798,400원의 인수액이 계산됩니다. 그러나 2026.05.21 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 조미영에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차의 매력도가 높아지는 것은 아닙니다. 실질취득액은 여전히 290,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세의 145.0%이며 가격 추세도 -2.4%입니다. 8세대 소규모 다세대에 거래 표본도 2건뿐이어서 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건은 확약으로 권리 인수 문제는 크게 완화됐지만, 현재 신건 가격이 최근 거래 수준을 현저히 웃도는 구조가 핵심입니다.
