의정부지방법원 2026타경60602. 고양시 일산동구 성석동 청우하이츠빌 104동 3층 302호, 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.07.14. 정승용 명의 주택임차권입니다. 보증금은 168,000,000원이고, 전입·점유개시는 2021.06.30., 확정일자는 2021.06.22.로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 현재 말소기준은 2026.03.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 확약이 없다면 이 임차권은 매수인 인수 문제를 반드시 따져야 하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 “양도전: 주택임차권자 정승용”과 관련해 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다는 내용의 2026.09.02.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 정승용 임차권에 한해서는 미배당이 발생하더라도 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 확약은 정승용 임차권에만 적용되므로, 다른 점유·임차관계가 별도로 확인된다면 그 부분은 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1147-4 청우하이츠빌 104동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.79㎡ · 지상4층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박애솔 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0
2016년 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당은 2016.09.01. 말소됐고, 인천강화옹진축산업협동조합 근저당도 2021.06.30. 말소됐습니다. 2021.11.19. 고양세무서장 압류 역시 2026.01.23. 해제로 말소됐습니다. 현재 실질적으로 분석해야 할 선순위 권리는 정승용의 주택임차권 168,000,000원이며, 말소기준은 그보다 늦은 2026.03.09. 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정승용 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 168,000,000원 | 2021.06.30 / 2021.06.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득 1.73억은 최근 시세 이상
청우하이츠빌(102·103·104동)은 총 24세대, 2016.01.18. 준공입니다. 비교 면적은 전용 56.79㎡와 매칭되며, 확인된 거래 5건의 전체 평균은 153,800,000원입니다. 다만 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 153,333,333원, 최신 거래 130,000,000원, 최근 대비 이전 추세 -0.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 54.77㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.04 | 56.02㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 59.4㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2023.04 | 56.02㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 2021.11 | 54.77㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 153,333,333원 |
신건 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.8%입니다. 최신 거래 130,000,000원보다도 43,000,000원 높고, 확인 거래 최고가 170,000,000원도 웃돕니다. 확약으로 인수금이 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 173,000,000원으로 보면 되며, 이 금액 자체가 최근 시세보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -0.8%로 하락 방향이어서 신건에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 정승용 보증금 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 1,778,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 173,000,000원 가정에서는 정승용 보증금 168,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 1,778,000원이 배당되어 166,222,000원이 미배당으로 남습니다. 정승용 임차권의 매수인 실질 인수는 확약 반영 시 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약의 효과를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 173,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 138,400,000원 | 32,337,600원 | 정승용 건 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,720,000원 | 59,630,080원 | 정승용 건 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 정승용의 168,000,000원 보증금은 유찰로 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 데이터상 1회 유찰 시 룰상 인수액은 32,337,600원, 2회 유찰 시 59,630,080원입니다. 그러나 이번 확약은 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 내용이므로, 정승용 임차권에 대한 실질 인수는 각 회차에서도 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동 행정복지센터 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대·근린생활시설·창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 3층 302호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 현황 주거용 건부지, 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 남동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 규모. 청우하이츠빌(102·103·104동)은 24세대이며 2016.01.18. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.09.02. 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 유지되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 현재 가격 상한 점검. 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.8%이며 최신 거래 130,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -0.8%이므로 전체 평균 153,800,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 통계 확인. 단지 경매물건 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0.0%입니다. 신건에서의 가격 경쟁을 보수적으로 판단할 근거입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 처음 보면 선순위 임차권 168,000,000원 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 정승용은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖추고 있습니다. 하지만 2026.09.02. 인수조건변경확약서가 있어 정승용 임차권의 대항력을 포기하고, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 임차권 때문에 매수인이 추가로 떠안을 금액은 실질 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 173,000,000원은 최근 12개월 평균 153,333,333원의 112.8%, 최신 거래 130,000,000원보다도 높고 최근 가격 추세는 -0.8%입니다. 단지 경매통계도 평균 1.5회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 신건 가격은 아직 비쌉니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라, 확약의 유효성을 확인한 뒤 얼마까지 가격이 내려와야 최근 시세와 맞아지는지를 보는 데 있습니다.
