의정부지방법원 2026타경60632. 고양시 일산동구 중산동 현대미소지움 8동 1층 102호, 전용 55.28㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 채보병이고 2020.10.22 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 213,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 근저당 말소형과 다릅니다. 현재 등기상 유효한 근저당이 없고, 2026.03.11 강제경매개시결정이 말소기준이 되기 때문에 그보다 앞선 2025.04.14 최동민의 주택임차권등기가 원칙적으로는 매각 후에도 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 양도 전 주택임차권자 최동민의 지위를 이어받아, 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.21자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 최동민 임차권에 관해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-32 현대미소지움 8동 1층 102호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 약산길 42-44 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.28㎡ · 방 3개·화장실 1개·거실·주방/식당 · 지하1층/지상4층 중 1층 |
| 사용승인 | 2017.09.25 |
| 소유자 | 채보병 (2020.10.22 소유권이전 · 거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,232,467원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최동민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 판정 유보 확약으로 대항력 포기 | 우선변제권 주장 | HUG 양도 후 인수 0원 |
최동민의 임차보증금은 230,000,000원이고 2025.04.14 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차인 조사 자료에서는 대항력 판정이 확정되지 않았으므로 이를 임의로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않습니다. 대신 본건은 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 대항력 자체를 포기했고, 우선변제권만 행사합니다. 확약은 이 최동민 임차권에 적용되는 조건이며, 본건에 표시된 실제 임차인은 최동민 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 235,000,000원입니다. 현대미소지움8동은 9세대, 2017.09.25 사용승인된 다세대주택이며 분석 대상 전용면적은 55.28㎡입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았으므로, 감정가 235,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,090,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 240,232,467원 | 230,910,000원 |
| 미배당 | - | 9,322,467원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 235,000,000원 가정 시 집행비용 4,090,000원을 제외하고 주택도시보증공사에 230,910,000원이 배당되며, 신청채권액 240,232,467원 대비 9,322,467원이 미배당됩니다. 그러나 확약에 따라 이 미배당액을 이유로 최동민 임차권이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며 방 3개, 화장실 1개, 거실, 주방/식당 등의 구조입니다.
- 입지. 안곡고등학교 북동측 인근에 위치하며 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층이며 사용승인일은 2017.09.25입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 501.0㎡, 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 주택도시보증공사가 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각조건에 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 동일·유사 면적 다세대의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 1층 특성 확인. 본건은 1층 102호이므로 현장 방문을 통해 채광·소음·사생활·습기 등 개별 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 토지이용계획을 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서를 함께 대조해 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
이 사건은 등기 순서만 보면 간단하지 않습니다. 230,000,000원의 최동민 주택임차권이 2026.03.11 경매개시결정보다 앞서 있기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 2026.05.21 확약을 제출함으로써 이 선순위 임차권의 실질 인수액은 0원이 됩니다.
권리 측면의 핵심 장애물은 확약으로 해소됐지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 235,000,000원은 신건 감정가와 동일하고, 이를 비교할 만한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 별도 검증이 필요한 다세대”로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
