의정부지방법원 2026타경60633. 파주시 금촌동 ‘파주금촌에이스큐브’ 7층 709호로, 감정평가상 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 상당히 강한 임차권이 있다는 점입니다. 김원진은 2023.03.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2023.02.28이며, 임차보증금은 100,000,000원입니다. 이후 2025.04.22 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2026.03.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 김원진의 임차권은 원래 말소기준보다 앞선 권리여서 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 부족액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 매각가 100,000,000원 중 집행비용 2,200,000원을 제외한 97,800,000원이 임차보증금에 배당돼 2,200,000원 부족액이 남습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘양도 전 주택임차권자 김원진의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 2026.08.27 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 계산상 부족액과 별개로 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 69 파주금촌에이스큐브 7층 709호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) 이용 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 윤제분 (2021.03.25 소유권이전 · 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,931,968원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
김원진의 임차권은 전입 2023.03.24, 확정일자 2023.02.28, 임차권등기 2025.04.22로 말소기준일 2026.03.11보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 28,175,546원과 파주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2023.03.24 / 2023.02.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 확약 미반영 배당계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 2,200,000원입니다. 다만 2026.08.27 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재되어 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 배당 구조 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 김원진 보증금 | 100,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,931,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,175,546원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산에서는 집행비용 2,200,000원과 임차보증금 97,800,000원으로 매각대금 100,000,000원이 전부 소진됩니다. 주택도시보증공사와 경기신용보증재단에는 배당이 없으며, 두 채권 합계 미배당액은 132,107,514원입니다.
④ 회차별 인수 계산 — 확약을 빼면 커지지만, 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 2,200,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 21,840,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 37,552,000원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 그러나 이번 사건은 바로 그 인수조건을 변경하는 확약이 제출돼 있으므로, 김원진 임차권에 한해서는 낙찰가와 별도로 보증금을 추가 부담하는 구조가 실질적으로 해소된 것으로 봅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 금촌동 금촌초등학교 동측 인근으로, 상업시설·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 709호이며, 난방·승강기·주차장·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남측과 서측으로 폭 약 6m 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·준주거지역에 해당하며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.08.27 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 김원진 임차권임을 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 임차권 인수조건이 최종 명세서에도 동일하게 반영돼 있는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 100,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
- 후순위 채권. 주택도시보증공사 103,931,968원과 경기신용보증재단 28,175,546원은 제공된 배당계산상 배당이 없지만, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 압류 확인. 파주시 압류는 2026.05.18 접수된 말소기준 이후 권리로 표시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이번 사건은 확약이 승부처”
이 물건은 표면만 보면 보증금 100,000,000원의 선순위 임차권이 감정가와 같은 금액으로 걸려 있어 부담이 큰 사건입니다. 실제로 확약을 무시한 배당계산에서는 현재 회차에도 2,200,000원의 임차보증금 부족액이 생기고, 유찰될수록 계산상 부족액은 더 커집니다.
그러나 2026.08.27 제출된 확약서에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 현재 최저가 100,000,000원의 실질취득액도 같은 100,000,000원으로 봅니다.
다만 권리가 정리됐다고 해서 가격까지 싸다는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 100,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 결론은 “권리는 확약 덕분에 정리됐지만, 가격 메리트는 별도 확인이 필요한 사건”입니다.
