의정부지방법원 2026타경60662. 고양시 일산서구 덕이동 ‘디자인하우스’ 112동 4층 402호, 전용 64.023㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 진하경이고 2022.11.28 매매, 거래가액 225,000,000원으로 2022.11.29 소유권이 이전됐습니다. 등기부상 과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2026.03.16 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 이종선은 2022.11.03 주민등록·점유개시, 2022.10.11 확정일자, 보증금 225,000,000원의 주택임차권을 2024.11.19 등기했고 배당요구도 했습니다. 통상이라면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라 낙찰가가 보증금보다 낮아질 때 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.09.02 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이종선 계통의 인수액은 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 그 확약의 효과를 다른 점유자에게 넓혀선 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 이옥순이 2025.07.18 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이옥순을 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’으로 표현할 수는 없고, 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 남겨야 합니다. 실제 임차인은 이종선·이옥순 2명이며, 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인 수에 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 241-1 디자인하우스 112동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 64.023㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 진하경 (2022.11.28 매매 · 거래가액 225,000,000원 · 2022.11.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,007,104원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 단지 / 준공 | 디자인하우스112동 · 총 7세대 · 2016.03.17 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 별도 미상 임차인은 남는다
등기부상 과거 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.11.19 이종선의 주택임차권등기와 2026.03.16 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 이종선의 주민등록·점유개시일 2022.11.03은 경매개시보다 앞서고 확정일자도 2022.10.11이라 우선변제권과 대항력 문제가 원래 존재합니다. 다만 2026.09.02 확약으로 이종선에 한해서는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종선 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.03 확정 2022.10.11 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 2026.09.02 확약 |
| 이옥순 | 2025.07.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 밖 |
② 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실제 판단을 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 258,000,000원 | 0원 | 이종선 0원 · 이옥순 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 206,400,000원 | 22,289,600원 | 이종선 실질 0원 · 이옥순 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 62,991,680원 | 이종선 실질 0원 · 이옥순 미상 |
표의 22,289,600원·62,991,680원은 확약을 반영하기 전 배당 시나리오상 이종선 보증금 미배당분입니다. 그러나 2026.09.02 확약이 존재하므로 이 금액을 실제 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 반대로 이옥순 관련 금액은 확인되지 않았으므로 확약을 근거로 그 위험까지 제거됐다고 해석해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래 평균의 122.0%
디자인하우스112동은 총 7세대, 2016.03.17 준공이며 전용 64.02㎡ 거래 표본은 2건입니다. 최신 확인 거래는 2023.09의 198,000,000원이고, 이전 2022.11 거래는 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 64.02㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2022.11 | 64.02㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 211,500,000원 |
최저매각가 258,000,000원은 최근 거래 평균 211,500,000원의 122.0%입니다. 최신 확인 거래 198,000,000원보다도 높은 가격이고, 2건뿐인 표본에서는 최신 거래가 이전 225,000,000원보다 낮습니다. 따라서 과거 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가할 수 없으며, 현재 신건 최저가에는 ‘시세보다 저렴하다’는 표현을 쓸 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 이종선 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,007,104원 | 28,588,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오상 주택도시보증공사의 미배당액은 211,419,104원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액 계산은 0원입니다. 다만 이는 이종선 관련 확약 및 배당 구조와 별개로, 이옥순의 보증금·우선변제·승계 여부가 확인됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 덕이동, 탄현역(경의중앙선) 남서측 인근. 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 개별 난방설비와 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 523.0㎡, 공시지가는 1,182,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 거래 표본. 디자인하우스112동은 총 7세대이고 확인되는 동일 면적 거래는 2건입니다. 최신 확인 거래는 2023.09의 198,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이종선 확약서 확인. 2026.09.02 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각서류에 그대로 반영돼 있는지 확인이 핵심입니다.
- 이옥순 보증금 확인. 2025.07.18 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 확약 밖 임차인이므로 이 부분이 최종 권리분석의 핵심 미확정 요소입니다.
- 가격 상한 검토. 현재 최저가 258,000,000원은 최근 거래 평균 211,500,000원의 122.0%입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 확인되는 최신 거래는 2023.09의 198,000,000원이고 거래 표본은 2건입니다. 응찰 전 현재 시점의 추가 거래 여부를 대조할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사의 배당 부족과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다. 이종선분은 확약으로 실질 0원, 이옥순분은 미상으로 각각 분리해 판단해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상 임차인은 안 풀렸다”
이 사건의 가장 중요한 반전은 보증금 225,000,000원의 선순위 임차권 자체가 아닙니다. 2026.09.02 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 이종선은 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이종선분의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
그러나 그 사실만으로 안전형 물건이 되지는 않습니다. 이옥순은 2025.07.18 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계금액 미상입니다. 더욱이 현재 최저가 258,000,000원은 최근 거래 평균 211,500,000원의 122.0%로, 가격 메리트도 없습니다. 최신 확인 거래 198,000,000원은 이전 225,000,000원보다 낮습니다. 결론은 이종선 인수위험은 해소, 이옥순은 미확정, 신건 가격은 최근 거래 수준 이상입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
