의정부지방법원 2026타경60703. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 101동 202호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기된 임차권 자체보다 그 뒤에 제출된 인수조건변경확약서입니다. 정광진은 2022.03.22 전입·확정일자를 갖추고 2022.03.31 점유를 시작했으며, 2024.04.26 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2026.03.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 날짜만 놓고 보면 임차인의 대항력이 앞서는 구조입니다.
이 구조에서 현재 최저가 160,000,000원으로 단순 배당하면 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 임차보증금에 배당되고, 8,040,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 정광진)가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 사건에서는 그 확약을 반영해 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 월롱면 엘지로 408-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 중 제2층 제202호 · 사용승인일 2019.12.03 |
| 소유자 | 서호범 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,365,085원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
2019.12.24 설정된 동수원신용협동조합 근저당권은 2022.03.31 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2026.03.17 강제경매개시결정입니다. 정광진의 전입·확정일자 2022.03.22와 점유개시 2022.03.31은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정광진 | 전유부분 전부 | 2022.03.22 / 2022.03.22 | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 매수인 승계 0원(확약) |
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 160,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
1회 유찰 시 매각가 시나리오는 128,000,000원, 2회 유찰 시에는 102,400,000원입니다. 하지만 확약으로 임차권 승계 위험이 제거되는 것과 매각가격 자체가 적정한지는 별개의 문제입니다. 특히 다세대주택은 실제 거래가격 확인이 중요하므로 입찰가는 별도의 시세 대조 후 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 정광진 보증금 | 165,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,365,085원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 정광진 보증금 중 156,960,000원이 배당되고 8,040,000원이 부족합니다. 다만 2026.05.21 확약에 따라 이 부족분을 매수인이 실질적으로 승계하는 금액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주LCD 일반산업단지 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2019.12.03입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북동측으로 도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.05.21 인수조건변경확약서가 핵심이므로 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.28 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부 원문과 매각조건을 대조해 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일 유형 다세대의 실제 매매가를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 해석. 배당계산상 임차보증금 미배당액과 매수인이 실제 승계하는 금액은 이 사건에서 다릅니다. 확약 반영 전 숫자만 보고 인수액을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 최종 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
정광진의 전입·확정일자는 말소기준보다 앞서고 보증금도 165,000,000원이라, 원래 구조만 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 놓고 계산해도 8,040,000원이 미배당되고, 유찰될수록 룰상 부족액은 더 커집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 2026.05.21 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 권리상 핵심 위험은 해소됐지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
