의정부지방법원 2026타경60704. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 102동 3층 302호, 감정평가상 다세대주택 내 단위세대입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 주택임차권자 허효준의 보증금 165,000,000원입니다. 허효준은 2022.03.29. 전입·확정일자를 갖추고 2022.04.15. 점유를 개시한 것으로 기재되어 있어, 2023.04.11. 파주시 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 양도 전 주택임차권자 허효준의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 허효준 임차권에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택인 다세대주택 내 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 서호범 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,252,071원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기부상 2019.12.24. 설정된 동수원신용협동조합 근저당권은 2022.04.15. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.11. 파주시 압류입니다. 허효준의 전입·확정일자는 2022.03.29.로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖추고 있으며, 2024.04.25. 임차권등기도 마쳤습니다. 이후 2024.10.18. 임대차계약일자를 2022.03.29.로 경정한 등기가 있습니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 허효준 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.29 확정 2022.03.29 | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 실질 인수 0원* |
| 김정범 | 전입 2023.09.06 | 미상 | 대항력 없음 전입이 말소기준 이후 |
② 배당 구조 — 신건에서는 임차보증금 전액 우선배당
매각가를 현재 최저가인 187,000,000원으로 가정한 배당 계산에서는 집행비용 3,418,000원 다음으로 허효준 보증금 165,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 18,582,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 중 160,670,071원은 미배당으로 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 허효준 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 179,252,071원 | 18,582,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 현재 회차에서는 허효준 보증금이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 생기지만 확약으로 실질 인수 0원*
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 룰상 임차인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 187,000,000원 | 18,582,000원 | 160,670,071원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 149,600,000원 | 0원 | 179,252,071원 | 18,294,400원* |
| 2회 유찰 시 | 119,680,000원 | 0원 | 179,252,071원 | 47,795,520원* |
* 일반적인 대항력 임차권 계산만 적용하면 유찰 시 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 이 사건은 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 허효준 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주LCD일반산업단지 북서측 인근으로, 다세대주택·단독 및 다가구주택·일반산업단지·소규모 점포·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 LCD서문교차로를 중심으로 엘지로 등 주요도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체적으로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·CCTV·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 단지 내 진입포장도로에 접하고 외곽공도와 연계됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 김정범 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 경정등기 확인. 2024.10.18. 경정은 허효준 임차권의 임대차계약일자를 2022.03.29.로 정정한 내용이므로 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 187,000,000원의 시장 적정성은 주변 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별도로 실제 현장 점유자가 누구인지, 인도 협의가 필요한지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 1.65억”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면적으로는 보증금 165,000,000원의 대항력 임차권이 있어 위험해 보입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 따라서 허효준 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 권리위험이 해소됐다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 최저가 187,000,000원의 가격 경쟁력은 판단을 유보해야 합니다. 이 사건은 확약서 원문·김정범 점유관계·주변 실거래를 입찰 전에 확인하는 것이 최종 관문입니다.
