의정부지방법원 2026타경60722. 고양시 일산동구 성석동의 ‘루체(A,B동)’ 비동 3층 301호로, 전용면적은 50.046㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이고 사건상 용도는 다세대입니다. 사용승인일은 2018.07.05, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층에 위치합니다.
이 사건은 권리 구조를 표면적으로만 보면 위험해 보입니다. 현재 소유자 박용희는 2022.06.21 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 그 뒤 배근영의 보증금 138,000,000원 주택임차권이 2025.04.28 등기됐습니다. 제공된 말소기준은 그보다 늦은 2026.02.05 고양시 압류입니다. 따라서 임차권은 원칙적으로 말소기준보다 앞선 권리입니다. 하지만 이 사건에는 이후 제출된 인수조건변경확약서가 핵심 변수로 작용합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1007-17 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정상 연립주택 이용 · 전용 50.046㎡ · 4층 중 3층 |
| 단지 / 규모 | 루체(A,B동) · 28세대 · 사용승인 2018.07.05 |
| 소유자 | 박용희 (2022.06.21 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,404,148원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
배근영의 임차권등기에는 임차보증금 138,000,000원, 임대차계약일 2023.02.28, 주민등록일·점유개시일 2023.03.21, 경정된 확정일자 2023.03.10이 기재돼 있습니다. 임차권등기일도 2025.04.28로 말소기준인 2026.02.05보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 하는 선순위 임차권입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 배근영 | 138,000,000원 | 포기 확약 대항력 주장 포기 | 유지 우선변제권만 주장 | 실질 0원 주택도시보증공사 신청 · 임차권 말소 동의 |
실제 임차인은 1명입니다. 2025.05.20의 임차권 경정은 별도 임차인이 아니라 같은 임차권의 확정일자를 2023.03.10으로 경정한 등기입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.60억은 최근 시세 이상
이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득가는 최저가 160,000,000원 + 실질 인수 0원 = 160,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 저가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 50.05㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2025.03 | 50.05㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2024.12 | 50.05㎡ | 4 | 167,500,000원 |
| 2024.06 | 50.05㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.05㎡ | 4건 | 153,375,000원 |
실질취득가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 153,375,000원의 104.3%입니다. 최신 거래인 2025.03의 158,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 8.8% 상승한 흐름이지만, 그렇더라도 현재 신건 가격 자체가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 만큼 ‘경매라서 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 144,404,148원 | 144,404,148원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,555,852원 |
현재 회차 160,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 144,404,148원이 전액 배당되고 12,555,852원이 남는 계산입니다. 배근영 임차권은 2026.05.21 확약으로 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰 후에야 숫자가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 160,000,000원 | 144,404,148원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 18,996,148원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 44,237,748원 | 0원 |
유찰로 신청채권자의 미배당액이 커지더라도, 배근영 임차권에 관한 확약은 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의하는 내용입니다. 따라서 이 임차권만 놓고 보면 1회·2회 유찰 시에도 실질 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 결국 이 물건은 유찰이 진행될수록 미배당 인수위험이 커지는 구조라기보다, 매수가격 자체가 낮아지는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 주위환경. 성석삼거리 북동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 6m, 남측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 6필 일단의 사다리형·대체로 평탄한 공동주택 부지이며, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.7회로, 대단지 아파트보다 매도 시 수요층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.21 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 실행 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류·협조 방식까지 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 160,000,000원은 최근 12개월 평균 153,375,000원의 104.3%, 최신 거래 158,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원으로 내려가므로 현재 신건과 가격 차이를 비교하세요.
- 소규모 공동주택 환금성. 28세대 규모와 주변 다세대·공장·농경지 혼재 입지를 고려해 향후 매도 기간을 넉넉하게 가정하세요.
- 세금·체납 확인. 당해세, 관리비 체납, 실제 배당요구 및 교부청구 금액은 최종 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 신건 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 핵심은 138,000,000원 선순위 임차권을 그대로 더해 계산하면 안 된다는 점입니다. 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약 때문에 배근영 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득가는 160,000,000원입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 160,000,000원은 최근 12개월 평균 153,375,000원의 104.3%이며 최신 거래 158,000,000원도 웃돕니다. 게다가 28세대 소규모 공동주택이고 관련 경매 평균 유찰 횟수도 1.7회입니다. 따라서 결론은 “주된 권리위험은 확약으로 해소, 신건 가격은 보류”입니다. 권리 정리만 보고 서두르기보다 유찰 후 가격과 최근 실거래를 함께 비교하는 접근이 더 합리적입니다.
