의정부지방법원 2026타경60754. 대상은 고양시 일산동구 식사동의 식사동씨제이홈타운2차 3동 3층302호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이홍수이고 2020.12.18 매매를 원인으로 2021.01.08 소유권을 취득했으며 거래가액은 285,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2021.03.15 설정된 이윤숙의 근저당권 채권최고액 130,000,000원입니다.
핵심은 임차인 박상현입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021.01.08로 말소기준권리인 2021.03.15 근저당보다 앞섭니다. 임차권등기에는 1차 보증금 285,000,000원, 2차 보증금 280,000,000원이 기재되어 있어 본래라면 대항력과 미배당 인수 여부를 가장 먼저 따져야 하는 사건입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.09.02 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 박상현 임차권에 한해서는 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60754 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-7 식사동씨제이홈타운2차 3동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 137-29 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 이홍수 · 2021.01.08 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,788,548원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 동 표시 | 공부상 3동 · 현황 건물 외벽 103동 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 제거
말소기준은 2021.03.15 이윤숙 근저당권입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 동대문구 압류, 박진순 가압류 60,000,000원, 국 압류, 안양시장 압류, 고양시 압류 및 이번 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.08 / 2021.01.08 | 1차 285,000,000원 2차 280,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 선행 | 우선변제 주장 확정일자 2020.11.19 / 2023.01.04 | 실질 인수 0원 HUG 확약·임차권 말소 동의 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
시세 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 평균은 230,000,000원, 최신 거래도 2026.01의 230,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 313,000,000원으로 최근 시세 지표의 136.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 60.5㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.08 | 60.5㎡ | 3 | 292,000,000원 |
| 2022.08 | 60.5㎡ | 3 | 292,000,000원 |
| 2022.05 | 60.5㎡ | 1 | 327,000,000원 |
| 2022.04 | 60.5㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.5㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
전체 5건 평균은 277,800,000원이지만, 최근 거래가 과거 거래보다 20.6% 낮아진 하락 추세입니다. 최저가는 전체 평균 대비로도 112.7%이며, 최근 12개월 평균 대비로는 136.1%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “경매라 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.
단지 규모는 25세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건 자체는 아직 0회 유찰의 신건이지만, 제공된 단지 경매 지표는 환금성과 응찰가 결정에서 보수적으로 접근해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,182,000원 |
| 2. 근저당 · 이윤숙 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박진순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 291,788,548원 | 117,818,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 481,788,548원 중 예상 배당은 307,818,000원, 미배당은 173,970,548원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 291,788,548원 중 현재 회차 예상배당은 117,818,000원으로 전액 변제되지 않지만, 박상현 임차권에 대해서는 2026.09.02 확약에 따라 미배당분을 매수인이 인수하지 않는 구조입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택과 중소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층·지상 4층 건물이며 사용승인일은 2017.07.03입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 부정형이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 공부상 3동인 건물이 현황 외벽에는 103동으로 표기되어 있습니다.
- 환금성. 식사동CJ홈타운2차1,2,3동은 25세대이며 최근 실거래 표본은 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 추세는 -20.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.02 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미배당 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원본 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 박상현 외 점유 확인. 확약은 박상현 임차권에만 적용됩니다. 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 현장 점유자와 추가 임차관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 예상배당보다 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원의 136.1%이고 최근 추세도 -20.6%입니다.
- 면적 차이 확인. 시세 표본 60.5㎡와 대상 연계 면적 69.83㎡가 일치하지 않으므로 실거래를 대상 호수와 1:1로 단순 비교하면 안 됩니다.
- 동 표시 현장 대조. 공부상 3동과 현황 외벽의 103동 표시가 같은 대상 건물인지 현장에서 다시 특정해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 내용을 입찰 전에 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차인이 있어 복잡하지만 결론은 비교적 선명합니다. 박상현은 2021.01.08 전입·점유로 말소기준 2021.03.15보다 앞서 대항력이 있으나, 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.09.02 확약으로 대항력을 포기하고 미배당이 있어도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그러나 권리 문제가 해소됐다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득은 최저가와 같은 313,000,000원인데 최근 12개월 평균과 최신 거래는 230,000,000원, 비율은 136.1%, 최근 추세는 -20.6%입니다. 전체 평균 277,800,000원보다도 최저가가 높습니다. 25세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 2.7회라는 점까지 겹치므로, 권리는 확약으로 정리됐지만 신건 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
