의정부지방법원 2026타경60755. 고양시 덕양구 관산동 청록캐슬 제1동 3층 302호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 허형준이며 2021.04.22 매매, 거래가액 189,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 한국양봉농업협동조합·비엔케이캐피탈·한국캐피탈·인천신용보증재단의 근저당권과 인천신용보증재단 가압류가 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2026.03.23 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞서 김유리는 2021.04.05 주민등록과 점유를 시작했고, 2025.04.16 보증금 189,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 통상 그대로라면 매수인 인수 여부를 가장 먼저 봐야 하는 선순위 임차권이지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 인수조건변경확약서가 결론을 바꿉니다. 확약 내용상 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의 했으므로 김유리에서 주택도시보증공사로 이어지는 승계분은 매수인 인수액을 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 565-13 청록캐슬 제1동 3층 302호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 고골길 90 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 공동주택 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2017.03.23 |
| 소유자 | 허형준 · 2021.04.22 매매 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,990,762원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 주된 189,000,000원 임차권은 확약으로 해소
등기부상 과거 근저당권들은 모두 경매 전에 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.03.23 강제경매개시결정입니다. 김유리의 주택임차권은 그보다 앞서 존재하지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 김유리의 임차보증금 채권을 양수한 뒤 2026.05.21 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 따라서 주택도시보증공사가 배당에서 전액을 받지 못하는 경우에도 그 미배당액이 김유리/HUG 승계분의 매수인 인수로 넘어가지는 않는 구조입니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유리 | 2021.04.05 | 189,000,000원 | 포기 확약 | 확정일자 2021.03.22 · 우선변제권 주장 | 실질 0원* |
| 정순자 | 2024.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김유나 | 2025.04.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
* 0원 처리는 2026.05.21 인수조건변경확약서가 적용되는 김유리→주택도시보증공사 승계분에 한정합니다. 정순자·김유나는 별개의 임차인·점유자로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수위험이 별도로 남습니다. 주택도시보증공사는 김유리의 채권 양수인으로서 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 193,000,000원으로 신건입니다. 현 소유자 허형준의 2021.04.22 매매 거래가액은 189,000,000원이지만, 이 과거 취득가를 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 현재 가격 판단에서 확인할 수 있는 것은 감정가·최저가와 권리구조이며, 시세보다 저렴하다는 결론을 뒷받침할 실거래 비교 근거는 없습니다.
또한 이 사건은 일반적인 “선순위 대항력 임차인 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조”와 다릅니다. 김유리 보증금은 189,000,000원이지만 2026.05.21 확약으로 그 승계분 인수가 0원이기 때문입니다. 따라서 김유리/HUG만 놓고 보면 현재 회차의 확정분 실질취득은 최저가 193,000,000원입니다. 다만 정순자·김유나의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 금액이 최종 실질취득액이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,502,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,990,762원 | 189,498,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 195,990,762원 중 189,498,000원이 배당되고 6,492,762원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.05.21 확약에 따라 이 미배당액을 이유로 김유리의 임차권등기를 유지하거나 해당 보증금 승계분을 매수인에게 인수시키는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 김유리/HUG 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 193,000,000원 | 189,498,000원 | 6,492,762원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 44,552,362원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 75,000,042원 | 0원* |
위 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 정순자·김유나의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 이들의 배당 및 인수 여부는 위 표에 확정 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 공동주택 내 3층 302호로, 감정상 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인은 2017.03.23입니다.
- 주위환경. 국립현대미술관 남동측 인근이며, 주위에 다세대주택·근린생활시설·소규모 창고·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 북서측으로 폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·소로1류 접합, 가축사육제한구역·과밀억제권역에 해당하며 외국인등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.05.21 확약서 원문 확인. 김유리에서 주택도시보증공사로 승계된 보증금에 대해 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 범위를 반드시 원문과 대조해야 합니다.
- 정순자 임대차관계 확인. 2024.12.26 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서·점유범위·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수위험을 0으로 둘 수 없습니다.
- 김유나 임대차관계 확인. 2025.04.17 전입 역시 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능 여부와 실제 인수금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 193,000,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요. 현재 확인 가능한 권리자료만으로는 시세 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용과 주택도시보증공사 청구를 기준으로 한 계산이며, 당해세·최우선변제 및 미상 임차인 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “주된 189,000,000원은 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 189,000,000원의 주택임차권이 경매개시보다 먼저 잡혀 있어 강한 인수형처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.21 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에, 김유리/HUG 승계분의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 이 점만 보면 큰 고비 하나는 넘어갔습니다.
하지만 여기서 “인수 0원”으로 결론 내리면 분석이 끝까지 가지 못합니다. 정순자와 김유나는 각각 2024.12.26, 2025.04.17 전입했고 모두 2026.03.23 경매개시보다 앞섭니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다. 게다가 현재 최저가 193,000,000원이 시세보다 낮다는 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 결론은 주된 임차권은 해소됐지만, 확약 밖 임차인 2명의 실체 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
