인천지방법원 2024타경2765. 김포시 운양동 근린시설로, 감정평가상 공부는 일반음식점·자전거보관소·주차장 등으로 구성되고 현황은 기호 가-러가 수퍼마켓(새싹마트)으로 일괄 사용 중이며 일부는 주차장 또는 공실 상태입니다. 매각물건명세서 비고도 일괄매각입니다. 감정가 11,061,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,655,746,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 임차인 4명 중 (주)동진과 주식회사 리플레이스는 데이터상 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고 우선변제권은 없는 구조입니다. 예상배당에서도 두 임차인의 보증금 합계 170,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차 가격 판단의 기준은 최저가 2,655,746,000원이 아니라 실질취득 2,825,746,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경2765 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 139-8, 1층101호 |
| 용도 | 근린시설 · 현황 수퍼마켓(새싹마트) 일괄 사용, 주차장·공실 포함 |
| 소유자 | 주식회사임펙트 |
| 감정가 / 최저가 | 11,061,000,000원 / 2,655,746,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 7,742,028,257원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 예정, 임차보증금 1.7억은 별도 인수
데이터상 말소기준은 2023.06.13 김포시 압류로 산정돼 있습니다. 이 압류에는 2023.07.17 해제등기가 뒤따릅니다. 이후 2023.07.20 주식회사임펙트가 소유권을 취득하면서 동작신용협동조합·대창신용협동조합·통진신용협동조합·신길신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 9,120,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2024.05.29 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
우리금융캐피탈주식회사, 서울보증보험주식회사, 한국전력공사 등의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정 및 현재 근저당은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 등기권리가 소멸한다고 해서 임차관계까지 모두 없어지는 것은 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 170,000,000원은 예상배당상 매수인 승계로 별도 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 그중 대항력 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경진 | 새쌈마트 내 정육코너 | 2023.12.11 | 150,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)동진 | 해당 없음 | 2022.12.01 | 160,000,000원 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 無 | 160,000,000원 인수 |
| 조나단 | 주거 | 2023.10.20 | 100,000,000원 | 20,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 리플레이스 | 주차장 | 2023.03.02 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 無 | 10,000,000원 인수 |
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 실거래 검증자료는 없다
현재 회차는 4회 유찰, 감정가의 24% 수준으로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 1,859,022,200원, 6회 유찰 시 1,301,315,540원입니다. 그러나 제공된 자료에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 크게 떨어졌다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 별개로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,655,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,957,460원 |
| 인수 · (주)동진 임차보증금 | 160,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 리플레이스 임차보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 9,120,000,000원 | 2,626,788,540원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 50,038,180원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 73,719,984원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 23,998,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 9,417,757,154원 중 예상배당은 2,626,788,540원, 미배당은 6,790,968,614원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 장기사거리 북측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 기호 가-러는 공부상 일반음식점이나 현황 수퍼마켓(새싹마트)으로 일괄 사용 중이며, 자전거보관소·주차장·공실도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상3층 건물이며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북측·남동측·남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 김포신도시 택지개발지구 등이며 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 2,655,746,000원에 인수보증금 170,000,000원을 더한 2,825,746,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 대항력 임차인. (주)동진 160,000,000원, 주식회사 리플레이스 10,000,000원의 승계관계와 실제 점유·계약 현황을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 수퍼마켓·주차장·공실 등 감정평가 기호별 이용상태와 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 실제 체납·교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 인근 근린시설의 실제 매매·임대수익·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 유찰 횟수 자체를 할인 메리트로 보지 말고 임차관계, 일괄매각 구조, 상권과 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 먼저 볼 것은 1.7억 인수다
이 물건은 감정가 11,061,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 2,655,746,000원까지 내려온 대형 근린시설입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 실제 권리분석에서는 (주)동진과 주식회사 리플레이스의 대항력 임차보증금 170,000,000원을 빼놓을 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 2,825,746,000원이고, 실거래 비교자료도 없습니다.
등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차보증금 인수와 국세·지방세 배당 변수, 4회 유찰, 근린시설의 환금성까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “인수금액을 포함한 총 취득원가가 실제 상권가치와 임대수익에 맞는가”입니다.
