인천지방법원 2024타경35840. 김포 감정동 중봉마을신안실크밸리 309동 3층 304호 아파트입니다. 이 사건은 등기만 보고 “임차권이 말소기준 뒤에 있으니 소멸한다”고 단순 처리하면 안 됩니다. 김상인의 주택임차권등기는 2023.07.13에 올라왔지만 주민등록·점유개시는 2021.06.21이고, 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자도 2021.05.27이며 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다.
현재 최저가 540,000,000원 가정에서는 집행비용 7,800,000원을 먼저 빼고도 임차보증금 450,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 이 회차의 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기가 전액변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 실제로 1회 유찰 시나리오에서는 예상 인수액 24,720,000원, 2회 유찰 시에는 110,038,400원으로 커집니다. 최저가가 내려간다고 실질취득비용이 그만큼 같이 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경35840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 중봉로 1-1, 309동 3층304호 (감정동,중봉마을신안실크밸리) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 김동주 · 2021.06.21 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 540,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 458,190,908원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입을 먼저 본다
말소기준은 2023.01.25 김포시 압류입니다. 그 뒤 비엔케이캐피탈 가압류, 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김상인의 임차권은 등기일 자체는 말소기준 뒤지만, 전입·점유가 2021.06.21로 더 빠릅니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 변제되는지까지 확인해야 실제 인수 여부가 확정됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상인 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.21 | 2021.05.27 | 450,000,000원 | 대항력 有우선변제미변제 시 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 김상인은 배당요구를 했고, 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다.
② 시세 비교 — 5.40억은 최근 시세보다 높다
김포한강신안실크밸리3차, 동일 면적 118.01㎡ 거래를 보면 최근 12개월 평균은 524,875,000원, 최신 거래는 2026.05의 510,000,000원입니다. 현재 최저가 540,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.9%이고 최신 거래보다도 30,000,000원 높습니다. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 +1.5%지만, 그 상승을 반영해도 신건 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 118.01㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 118.01㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2025.12 | 118.01㎡ | 6 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 118.01㎡ | 3 | 509,000,000원 |
| 2025.10 | 118.01㎡ | 1 | 515,000,000원 |
| 2025.08 | 118.01㎡ | 8 | 480,000,000원 |
| 2025.08 | 118.01㎡ | 13 | 585,000,000원 |
| 2025.06 | 118.01㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 118.01㎡ | 8건 | 524,875,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 540,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,800,000원 |
| 1. 임차인 김상인 보증금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 | 350,046,312원 | 82,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김상인 | 458,190,908원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 450,000,000원이 전액 배당돼 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 비엔케이캐피탈에는 82,200,000원만 배당되고, 이후 채권에는 미배당이 발생합니다.
④ 유찰 시 — 낙찰가는 내려가도 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 540,000,000원 | 0원 | 540,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 432,000,000원 | 24,720,000원 | 456,720,000원 |
| 2회 유찰 시 | 345,600,000원 | 110,038,400원 | 455,638,400원 |
이 사건에서 유찰가만 보고 “4.32억, 3.456억이면 매우 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않는 순간 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 제공된 시나리오 기준으로 1회 유찰 시 실질취득은 456,720,000원, 2회 유찰 시에도 455,638,400원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당이 늘어 실질취득이 4.5억대에 고정되는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정초등학교 남측 인근, 주위는 아파트단지와 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 김포한강신안실크밸리3차 1,074세대, 2012.12.27 준공입니다.
- 설비. 승강기·소화전·위생·도시가스 설비가 있으며 개별난방입니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액변제 여부. 낙찰가가 달라지면 김상인의 450,000,000원 보증금 미배당액과 매수인 인수액도 달라집니다.
- 관계인 동일성. 임차인 김상인과 강제경매 채권자 김상인이 동일하게 표시되므로 임대차계약과 보증금 지급자료를 원문 대조해야 합니다.
- 신건 가격. 540,000,000원은 최근 12개월 평균 524,875,000원의 102.9%이며 최신 거래 510,000,000원보다 높습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에는 미배당 임차보증금이 인수되어 실질취득비용이 각각 456,720,000원·455,638,400원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당관계 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현 회차 인수 0원”과 “싸다”는 다른 이야기
현재 신건 5.40억을 전제로 하면 김상인의 대항력 보증금 4.50억은 전액 배당돼 예상 인수액은 0원입니다. 권리 위험이 당장 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 그러나 가격은 최근 12개월 평균 524,875,000원보다 높고 최신 거래 510,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건은 권리보다 가격이 문제입니다.
반대로 유찰되면 가격표만 크게 내려가지만, 그때부터는 미배당 임차보증금이 살아납니다. 1회 유찰 시 매수인 인수 24,720,000원, 2회 유찰 시 110,038,400원으로 늘어나므로 반드시 실질취득비용 기준으로 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 현재 회차에서는 가격을 보수적으로 보고, 유찰 이후에는 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’을 보는 것입니다.
