의정부지방법원 2025타경72690. 남양주시 화도읍 묵현리 노블팰리스 103동 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사노블자산개발입니다. 2019.11.28. 소유권보존 뒤 같은 날 코리아신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌고, 2020.06.04. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 2020.10.16. 신인순 명의 채권최고액 195,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 보증금 90,000,000원으로 등기돼 있고 전입 2020.06.24., 확정일자 2020.06.15.로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이 신고는 보증기관의 대위·승계 관계로, 실제 임차인을 한 명 더 추가해 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 제공 자료상 실제 임차인은 김유중 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 115-5 노블팰리스 103동 4층 401호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로99번길 65 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사노블자산개발 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 92,788,494원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
| 점유·권리자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유중 실제 임차인 | 2025.07.31 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 신고 | 2020.06.24 / 2020.06.15 | 90,000,000원 | 원래 有 확약 포기 | 有 | 승계 有 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 관계로 표시된 권리자이므로 김유중과 별개의 두 번째 실제 임차인으로 보거나 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다. 김유중은 2025.07.31. 전입으로 말소기준일 2020.10.16.보다 뒤이므로 제공 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 등은 별도 원본 확인 대상입니다.
* 확약이 없었다면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권의 미배당 보증금은 매수인 승계 검토 대상입니다. 이 권리의 신고 보증금 총액은 90,000,000원이며, 보증기관 승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약의 효력은 해당 승계 임차권에 한정됩니다. 김유중의 보증금·확정일자 미상 사항은 별도로 확인해야 하지만, 전입일 자체는 말소기준권리 이후입니다.
② 가격 판단 — 신건 2.39억, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰 0회로 최저매각가가 감정가와 같은 239,000,000원입니다. 매수인 실질 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 역시 239,000,000원입니다. 다만 이 사건 자료에서 가격 비교에 사용할 수 있는 동일·유사 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 239,000,000원 | 144,854,000원 | 142,934,494원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 191,200,000원 | 97,723,200원 | 190,065,294원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,960,000원 | 60,018,560원 | 227,769,934원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 신인순 | 195,000,000원 | 144,854,000원 |
| 3. 강제경매 신청 · 서울보증보험 주식회사 | 92,788,494원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 한국토지주택공사 명의 보증금 90,000,000원이 전액 우선배당되고, 신인순 근저당권에는 144,854,000원이 배당됩니다. 채권자 전체 미배당은 142,934,494원이며, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 본건은 ‘다세대주택’으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 103동 401호입니다.
- 주위환경. 노블팰리스 단지 내에 위치하며 주변은 다세대주택, 창고, 농경지, 공원, 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3~4미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 259.0㎡, 공시지가 885,100원/㎡이며 사다리형·완경사 토지로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 외벽은 치장벽돌조쌓기 마감, 창호는 하이샷시창호이며 위생·급배수·난방·소화전 설비가 있습니다. 감정평가상 관리상태는 대체로 무난한 것으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.02. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상이 한국토지주택공사에서 서울보증보험 주식회사로 이어지는 승계 권리에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 김유중의 전입일은 2025.07.31.로 말소기준권리 이후이나, 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 별도의 90,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가는 239,000,000원으로 감정가 100%입니다. 실거래 비교가 되지 않으므로 현장 상태와 거래 사례 확인 없이 가격 우위를 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서도 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 배당은 0원이고, 총 미배당은 142,934,494원입니다. 배당표는 당해세·최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건의 가장 큰 권리 이슈는 말소기준보다 앞선 임차권이었습니다. 그러나 2026.04.02. 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서, 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 실제 임차인은 김유중 1명이며, 전입은 말소기준 이후입니다.
반면 가격은 판단 근거가 충분하지 않습니다. 신건 최저가 239,000,000원은 감정가와 같고, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 확약으로 정리됐지만, 239,000,000원이 시장에서 유리한 가격인지까지 확인된 사건은 아닙니다. 입찰 판단의 핵심은 확약 원본과 실제 점유관계를 최종 확인하고, 그 다음 별도의 거래 사례로 가격을 검증하는 데 있습니다.
