의정부지방법원 2025타경72713. 남양주시 진접읍 내각리 729-4의 다세대주택 1층1호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 74,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3·주방·거실·욕실 겸 화장실 등의 구조입니다. 임차인 신고는 없고 현황상 본인이 거주하는 것으로 탐문돼, 임차인 자체는 이번 사건의 핵심 위험이 아닙니다.
문제는 등기 순서입니다. 현재 말소기준은 2024.03.08. 설정된 주식회사오케이대부가산의 근저당권(채권최고액 37,500,000원)입니다. 그런데 갑구에는 그보다 훨씬 앞선 2011.02.01. 강주성 명의 가등기가 남아 있고, 이 권리는 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 동시에 별도 주의사항에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라고 되어 있어, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 담보 목적 가등기인지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 내각리 729-4 1층1호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 진접읍 내각1로59번길 14-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실 등) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 3층건 내 제1층 제1호 · 사용승인 1992.09.08 |
| 소유자 | 최효순 · 2019.09.18. 매매 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 29,108,218원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
임차인은 없습니다. 감정평가 기타 참고사항에는 본인이 거주하는 것으로 탐문됐습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 이 사건은 임차인보다 선순위 가등기 자체가 훨씬 큰 권리분석 변수입니다.
② 말소기준 이후 권리 — 후순위는 매각으로 소멸
2024.03.08. 주식회사오케이대부가산 근저당을 기준으로 그 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 롯데카드 주식회사 가압류 5,226,848원, 주식회사오케이저축은행 가압류 10,536,703원, 주식회사 국민행복기금 가압류 13,805,282원, 남양주시 압류와 경매개시결정이 이에 해당합니다.
| 접수일 | 권리 | 권리자 | 금액 | 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.03.08 | 근저당권 | 주식회사오케이대부가산 | 37,500,000원 | 말소기준 |
| 2025.05.16 | 가압류 | 롯데카드 주식회사 | 5,226,848원 | 소멸 |
| 2025.06.23 | 가압류 | 주식회사오케이저축은행 | 10,536,703원 | 소멸 |
| 2025.11.26 | 임의경매개시결정 | 주식회사 오케이대부가산 | - | 소멸 |
| 2026.02.06 | 가압류 | 주식회사 국민행복기금 | 13,805,282원 | 소멸 |
| 2026.08.19 | 압류 | 남양주시 | - | 소멸 |
③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,732,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이대부가산 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,226,848원 | 5,226,848원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 10,536,703원 | 10,536,703원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,805,282원 | 13,805,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,199,167원 |
74,000,000원 매각 가정에서는 배당표상 채권자 청구액 67,068,833원이 모두 배당되고 소유자 잔여 5,199,167원이 계산됩니다. 다만 이 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 등기 권리분석상 2011년 선순위 가등기가 별도로 남아 있으므로 가등기의 법적 성격을 확인하지 않은 채 “실질 인수 0원”으로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 74,000,000원 | 67,068,833원 | 0원 | 5,199,167원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 59,200,000원 | 57,734,400원 | 9,334,433원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 47,360,000원 | 46,107,520원 | 20,961,313원 | 0원 |
유찰이 진행되면 배당 부족액은 늘어나지만, 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 선순위 가등기는 배당표의 미배당 채권과 별개의 등기 위험입니다. 따라서 59,200,000원이나 47,360,000원으로 최저가가 내려가더라도 그것만으로 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 먼저 가등기 성격이 해소돼야 가격 판단이 의미를 가집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍양초등학교 북측 인근으로 아파트단지·연립주택·다세대주택·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1992.09.08. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 1층입니다. 외벽은 적벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 목재 및 샤시 2중 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 도시가스 보일러 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 건물바닥이 지상보다 50~60cm 낮은 지반에 위치합니다.
- 규모. 대성은 총 12세대이며 대상 면적은 44.34㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 5번 가등기 원본 확인. 2011.02.01. 가등기의 원인과 성격, 담보가등기 여부, 본등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준과 선후관계 확인. 말소기준 근저당은 2024.03.08.이므로 2011년 가등기가 명확히 앞섭니다.
- 배당표와 인수권리 구분. 배당 시뮬레이션상 인수 0원과 선순위 등기의 존속 가능성은 별개의 문제입니다.
- 점유 확인. 감정평가상 본인 거주로 탐문됐고 임차인 신고는 없지만, 매각 전 실제 점유 상태는 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 저층·지반 상태 확인. 1층 물건이고 건물바닥이 지상보다 50~60cm 낮다고 기재돼 있으므로 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 가등기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 가등기부터
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 74,000,000원이고 임차인도 없어 단순해 보입니다. 하지만 권리분석의 중심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 2011년 가등기가 2024년 말소기준 근저당보다 먼저 존재한다는 점입니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 정리되지만, 이 가등기는 자료상 매수인 인수로 분류돼 있으며 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 경고까지 붙어 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “임차인은 단순하지만 선순위 가등기 때문에 권리는 단순하지 않다”입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 가등기 위험이 그대로라면 가격 할인만으로 안전성을 확보할 수 없습니다. 이 물건은 가등기의 성격과 효력 확인이 가격 검토보다 선행돼야 합니다.
