의정부지방법원 2025타경72730. 남양주시 수동면 송천리 에코그린타운 비동 202호, 전용 51.14㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조희선이며 2022.02.11. 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 데이터상 말소기준은 2022.07.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.01.18. 전입·점유와 2022.01.03. 확정일자를 갖춘 박인경의 임차보증금 150,000,000원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 먼저 봐야 하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.14. “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 박인경 보증금에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다. 이 확약은 박인경 보증금에 대해서만 효력이 있는 것으로 보며, 별도의 다른 임차인 인수위험을 대신 제거하는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72730 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 송천리 261-7 에코그린타운 비동 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.14㎡ · 침실2·욕실1·주방·거실·발코니 · 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.03.19 · 에코그린타운하우스 10세대 |
| 소유자 | 조희선 (2022.02.11. 거래가액 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약으로 실질 인수 0원
박인경은 임대차계약일 2022.01.01., 확정일자 2022.01.03., 전입·점유개시 2022.01.18.로, 2022.07.22. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분류되어 있고 2024.02.06. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수 여부가 핵심이 되는 사건입니다.
| 임차인 / 승계신고 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인경 부동산 전부 · 임차권등기 | 150,000,000원 | 2022.01.18 | 2022.01.03 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약으로 실질 0원 |
| 시보증 박인경 보증금 대위·승계 신고 | 별도 합산 없음 | 2022.01.18 | 2022.01.03 | 승계된 권리 | 우선변제 주장 | 중복 보증금 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 160,000,000원은 확인 실거래보다 높다
에코그린타운하우스의 동일 전용면적 51.14㎡로 확인되는 실거래 표본은 2022.02. 2층 150,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최저·최고도 모두 150,000,000원이며, 현재 최저매각가 160,000,000원은 이 비교가격의 106.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 51.14㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 비교값 | 51.14㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
이 사건은 확약으로 인수 부담이 제거됐으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 160,000,000원과 같습니다. 즉 인수위험이 사라졌다고 해서 가격까지 저렴해지는 것은 아닙니다. 실질취득액 160,000,000원이 확인 실거래 150,000,000원보다 10,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 박인경 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 6,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오에서는 신청채권자 청구액 150,000,000원 중 6,960,000원이 배당되고 143,040,000원이 미배당으로 남습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 박인경 보증금과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 침실2, 욕실1, 주방, 거실, 발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 수동IC 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 전원주택·중소규모 공장·창고·농경지가 혼재합니다. 제반 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 4층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2020.03.19입니다. 승강기·주차장·난방·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 10세대이고 동일 면적 실거래 표본은 1건으로, 가격 확인 자료가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.07.14. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 박인경 보증금 150,000,000원에 적용되는지 원문과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 박인경과 보증기관 승계 신고를 각각 150,000,000원씩 더하지 마십시오. 실제 임차인은 1명이며 동일 보증금에 대한 승계 구조입니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 실질취득 160,000,000원은 확인 실거래 150,000,000원보다 높습니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시 확약 효과 재확인. 일반 계산상 1회 유찰 시 24,592,000원, 2회 유찰 시 49,833,600원의 미배당 인수액이 나타나지만, 이 사건은 확약 때문에 박인경 보증금의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 및 여러 환경·수도권 규제와 토지거래계약 허가구역 지정 내용을 입찰 목적에 맞춰 점검해야 합니다.
- 현장·관리비 확인. 점유 상태, 관리비 체납 여부, 내부 상태와 주차·진입 여건을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 첫인상은 선순위 임차보증금 150,000,000원 때문에 까다롭습니다. 실제로 박인경은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어 대항력·우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.07.14. 확약으로 해당 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음 판단은 가격입니다. 현재 실질취득액은 160,000,000원이고 확인된 동일 면적 실거래는 150,000,000원 1건입니다. 현재 신건가는 그 비교가격의 106.7%입니다. 즉 권리 리스크의 핵심은 해소됐지만, 가격은 시세 대비 싸다고 평가할 수 없습니다. 10세대 규모와 실거래 표본 1건이라는 얇은 거래자료까지 감안하면, 이 사건은 권리보다는 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
