의정부지방법원 2025타경72750. 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 97-7, 통칭 신성빌라의 지하층2호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박혜진이며 2021년 2월 16일 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광진중앙새마을금고가 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2024년 12월 27일 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 이후 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후에는 국세 압류와 롯데카드 가압류가 붙어 있지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 권리구조 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72750 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 97-7 지하층2호 도로명: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원로85번길 5-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 중 지하층2호 · 사용승인일 1991.08.08 |
| 소유자 | 박혜진 (2021.02.16. 거래가액 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 63,327,804원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.02.16. 광진중앙새마을금고 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 2023년 국세 압류, 2024년 롯데카드 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 153,000,000원입니다. 그러나 제공된 거래자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 임의의 주변 가격을 끌어와 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 153,000,000원 | 97,725,430원 | 0원 | 52,332,570원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 122,400,000원 | 97,725,430원 | 0원 | 22,160,970원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 1,967,990원 | 0원 |
배당 관점에서는 1회 유찰 가정까지 등재 채권이 전액 배당되고, 2회 유찰 가격인 97,920,000원에서는 1,967,990원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 대항력 임차보증금 인수가 아니라 채권 배당 부족분이며, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 근저당 · 광진중앙새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,725,430원 | 19,725,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,332,570원 |
153,000,000원 매각 가정에서는 등재 채권 97,725,430원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 52,332,570원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 퇴계원초등학교 북동측 인근으로 중·소규모 아파트단지, 다세대·다가구·단독주택, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 건물로 사용승인일은 1991.08.08입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,419,000원/㎡입니다. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대지’로 조사돼 공부와 현황에 차이가 있습니다.
- 점유 상태. 장기간 공실로 탐문됐고 출입문에는 호별표시가 부착되지 않은 상태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 자료만으로는 최근 시장가격과의 직접 비교가 불가능하므로 인근 동일·유사 지하층 다세대의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·임대차 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 지하층 특성상 내부 상태와 실제 사용 가능성은 서류만으로 판단하지 말고 현장 확인이 필요합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 토지 지목은 공부상 ‘전’, 현황은 ‘대지’로 조사돼 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격 검증이 더 어렵다”
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 등기 권리 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 감정가와 최저가가 153,000,000원인 신건임에도 이를 비교할 최근 실거래 가격이 없고, 물건은 1991년 사용승인된 지하층 다세대입니다. 감정평가서에서도 장기간 공실, 임대관계 미상으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수할 권리가 있느냐”보다 153,000,000원이 실제 시장에서 소화 가능한 가격인지 검증하는 것입니다.
