의정부지방법원 2025타경72774. 남양주시 와부읍 월문리 157-3의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기에는 2022.07.19 이철원 명의의 소유권보존과 2025.12.24 강제경매개시결정만 확인되고, 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2025.12.24 강제경매개시결정이며 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 김용학은 말소기준보다 훨씬 앞선 2010.12.29 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
특히 보증금이 얼마인지 알 수 없기 때문에 낙찰가 505,263,900원만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 더해질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 최저가와 실질취득가는 같은 개념이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 월문리 157-3 · 경기도 남양주시 와부읍 수레로 593-13 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 403㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 이철원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 505,263,900원 / 505,263,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신미영 / 32,384,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 볼 선순위 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용학 | 2010.12.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김용학 본인이 조사된 임차인입니다. 전입일은 2010.12.29로 말소기준 2025.12.24보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다. 따라서 우선변제 범위와 미배당 보증금, 최종적으로 매수인이 떠안을 금액을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
② 물적 범위 — 지분매각·맹지·제시외 건물
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 1 지분매각이 기재되어 있습니다. 동시에 목록 1 지상에 있는 소유자 미상의 컨테이너·창고 약 18㎡는 이동이 용이하다는 이유로 평가 및 매각에서 제외됐습니다. 즉 현장에 존재하는 모든 시설물이 자동으로 낙찰 범위에 포함되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,263,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,452,639원 |
| 1. 경매개시결정 · 신미영 | 32,384,930원 | 32,384,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 465,426,331원 |
현재 회차 계산상 신청채권자 청구액 32,384,930원은 전액 배당되고 미배당 채권은 0원입니다. 다만 이 배당 계산에는 김용학의 미상 보증금에 따른 실제 인수 가능액을 확정해 반영할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 505,263,900원 | 32,384,930원 | 0원 | 465,426,331원 |
| 1회 유찰 · 80% | 404,211,120원 | 32,384,930원 | 0원 | 365,384,079원 |
| 2회 유찰 · 64% | 323,368,896원 | 32,384,930원 | 0원 | 285,656,801원 |
④ 입지·이용·규제 메모 (감정평가 기준)
- 이용. 단독주택으로 이용중이며, 조적조 스라브·아스팔트슁글지붕 1층 건물입니다.
- 주위환경. 월문2리마을회관 서측 인근으로 단독주택, 중·소규모 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야가 혼재합니다.
- 교통. 지적상 맹지이나 북측으로 현황 도로가 개설되어 있고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 403㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 공시지가는 674,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(삼화3)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지거래. 2025-08-26 지정 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있으며 대상은 외국인 등, 용도는 주택입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김용학 보증금 확인. 2010.12.29 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력과 인수금액을 확정하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 실제 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 1이 지분매각으로 기재돼 있으므로 매각되는 지분 범위를 원본 목록과 현황에서 대조해야 합니다.
- 통행권·도로 확인. 지적상 맹지와 북측 현황도로가 함께 기재돼 있습니다. 법적 진입권과 실제 차량 진입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 제시외 건물은 포함되지만 소유자 미상의 컨테이너·창고 약 18㎡는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 가격 판단 유보. 비교 실거래 없이 감정가나 유찰가만으로 ‘싸다’고 판단하기 어렵습니다. 권리·물적 범위를 확정한 뒤 가격 판단을 해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 실질 인수는 미상”
이 사건의 등기부 자체는 단순합니다. 근저당권 없이 2025.12.24 강제경매개시결정이 말소기준이고, 신청채권자 청구액 32,384,930원도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 2010.12.29 선순위 전입 임차인 김용학의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
여기에 목록 1 지분매각, 지적상 맹지와 현황도로의 병존, 매각에서 제외되는 소유자 미상의 컨테이너·창고 약 18㎡까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 신건 505,263,900원이 비싼지 싼지 판단하는 것이 아니라, 임차보증금·매각지분·진입관계·제시외 시설의 범위를 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인 전까지 실질취득가는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
