의정부지방법원 2025타경72824. 남양주시 다산동 다산한양수자인리버팰리스 1113동 12층 1202호 아파트입니다. 현재 소유자는 윤대우이고, 2018년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 406,845,000원입니다. 과거 우리은행 근저당권 330,000,000원과 중소기업은행 근저당권 247,200,000원이 설정됐지만 각각 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 기준은 2025.12.18 강제경매개시결정입니다.
따라서 이번 경매에서 핵심은 복잡한 선순위 담보권이 아니라 현재 살아 있는 권리와 점유관계입니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 신건 최저가가 감정가와 같은 940,000,000원이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 진건지구비8블럭 다산한양수자인리버팰리스 1113동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 윤대우 · 소유권이전 등기 거래가액 406,845,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 940,000,000원 / 940,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송기욱 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 2018년 우리은행 근저당과 2019년 중소기업은행 근저당은 각각 2019년과 2020년에 말소돼 이번 경매에서 매수인이 인수할 담보권으로 남아 있지 않습니다. 현 등기 흐름에서 2025.12.18 강제경매개시결정이 말소기준이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 권리 안전과 가격 메리트는 별개
현재 회차는 감정가의 100%인 940,000,000원이 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 752,000,000원, 2회 유찰 시에는 601,600,000원입니다. 어느 시나리오에서도 신청채권자 청구액 100,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 940,000,000원 | 100,000,000원 | 828,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 752,000,000원 | 100,000,000원 | 642,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 601,600,000원 | 100,000,000원 | 493,184,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 940,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,800,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 송기욱 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 828,200,000원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 100,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 828,200,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산하늘초등학교 남측으로 인접하며, 주위에 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 다산역이 소재해 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층이며, 외벽은 외장석재 및 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 소화·화재탐지, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상물건으로 차량 출입이 가능한 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격과 권리를 분리해서 판단. 인수 0원이라는 사실은 권리 안전성의 근거이지, 940,000,000원이 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 회차 940,000,000원, 1회 유찰 752,000,000원, 2회 유찰 601,600,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 구분하세요.
- 과거 근저당 혼동 금지. 우리은행 330,000,000원, 중소기업은행 247,200,000원 근저당은 이미 말소된 권리이므로 현재 인수액에 합산하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·공과금 확인. 낙찰 전 관리비 등 현장성 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 법원 기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 별도 검증”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 과거 설정됐던 두 건의 근저당도 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리 흐름에서 강제경매개시결정이 말소기준이 되므로 권리분석 난도는 높지 않습니다.
다만 신건 최저매각가가 감정가와 같은 940,000,000원이라는 점은 별개의 문제입니다. 실제 시세와의 우열을 확인하지 않은 상태에서 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성은 긍정적이지만, 응찰가격 결정은 보수적으로 접근할 사건입니다.
