의정부지방법원 2025타경72851. 남양주시 별내동 현대그리너리캠퍼스별가람역 주건축물제1동 7층 비7-0001호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 공장(지식산업센터·자원시설)이지만 목록 1~4를 벽체 구분 없이 사무실로 이용 중이라고 적혀 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 2024.03.28 설정된 중소기업은행 근저당권 1,632,000,000원입니다. 이후 2024.05.24 중소기업은행 근저당 360,000,000원, 신용보증기금·제코핌제스티오니코메르치알리피난치아리에임 등의 가압류, 양주시·국의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72851 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 865 현대그리너리캠퍼스별가람역 주건축물제1동 7층비7-0001호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 순화궁로 418 |
| 용도 / 현황 | 공장(지식산업센터) · 목록 1~4 벽체 구분 없이 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사건원홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,880,000,000원 / 1,880,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,992,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.03.28 중소기업은행 근저당 1,632,000,000원입니다. 같은 은행이 2024.05.24 추가로 설정한 360,000,000원 근저당과 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.01.17 비앤피컴퍼니 가압류와 2026.03.20 박성준 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 18.8억
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 신건 최저매각가 1,880,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터는 동일 건물이라도 호실 위치·면적·실제 사용형태·임대조건에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 권리의 단순함만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,880,000,000원 | 2,456,303,966원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,504,000,000원 | 2,828,543,966원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,203,200,000원 | 3,126,335,966원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 즉 회차가 내려갈 때 달라지는 핵심은 권리 인수액이 아니라 취득가격과 채권자의 회수율입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,880,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,200,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,632,000,000원 | 1,632,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 226,800,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,223,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제코핌제스티오니코메르치알리피난치아리에임 | 912,075,610원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 188,028,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,315,103,966원 중 예상 배당액은 1,858,800,000원, 미배당은 2,456,303,966원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 목록 1~4를 벽체 구분 없이 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 별가람 고등학교 북동측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·교육시설·공원·지식산업센터·지원시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철4호선 별내별가람역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층이며 외벽은 인조석·통유리 등, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수시설, 위생설비, 상·하수도시설, 승강기시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 인접지와 등고 평탄한 부정형 평지이며 공장 및 지원시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 30미터 내외 도로, 남측 약 40미터 내외 대로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 공시지가는 3,560,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없어 1,880,000,000원의 가격 적정성을 확인할 수 없습니다. 동일 건물·동일 용도 호실의 실제 거래·임대 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있고, 목록 1~4를 벽체 구분 없이 사무실로 이용 중이므로 매각대상 범위와 현황 경계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용 주체와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2024.03.28 중소기업은행 근저당입니다. 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 회차 전략. 신건 1,880,000,000원, 1회 유찰 가정 1,504,000,000원, 2회 유찰 가정 1,203,200,000원으로 가격 차이가 큽니다. 시세 자료 없이 신건에 응찰가를 정하는 것은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 비어 있다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.28 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제시된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가가 1,880,000,000원인데 이를 검증할 실거래 시세가 없습니다.
또한 공부상 공장(지식산업센터)이면서 실제로는 목록 1~4가 벽체 구분 없이 사무실로 이용되고 있고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 가격·점유·일괄매각 현황 확인이 승부처입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기보다는 동일 건물의 거래·임대수익 자료와 실제 사용관계를 먼저 확인하는 편이 합리적입니다.
