의정부지방법원 2025타경72879. 남양주시 화도읍 월산리 남양주월산사랑으로부영1단지 109동 26층 2603호 아파트입니다. 전유면적은 147.0694㎡이고, 지하2층·지상33층 건물 내 26층입니다. 소유자 장윤미가 2021.05.31. 소유권을 이전받았고 거래가액은 415,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권 356,400,000원이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권과 경매개시결정, 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순하지만 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 441,000,000원입니다. 반면 같은 단지 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 406,541,666원, 최신 거래는 415,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 108.5%로, 신건 단계에서 최근 거래 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1528 남양주월산사랑으로부영1단지 109동 26층2603호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 147.0694㎡ · 지하2층/지상33층 건물 내 26층 |
| 소유자 | 장윤미 (2021.05.31. 소유권이전 · 거래가액 415,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 441,000,000원 / 441,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 311,985,579원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2021.05.31. 설정된 우리은행 근저당권 356,400,000원입니다. 2024.01.24. 추가 설정된 우리은행 근저당권 360,000,000원, 2026.01.05. 임의경매개시결정, 2026.08.11. 삼성카드 가압류 7,415,354원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
남양주월산사랑으로부영1단지는 1997세대이고, 사용승인 관련 기준일은 2015.11.09.입니다. 본건과 매칭된 면적대의 최근 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 148.0㎡ | 26 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 148.0㎡ | 30 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 146.72㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 148.0㎡ | 2 | 402,500,000원 |
| 2026.06 | 148.0㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 148.0㎡ | 30 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 148.0㎡ | 3 | 409,000,000원 |
| 2026.05 | 148.0㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 147.07㎡ | 18 | 410,000,000원 |
| 2026.02 | 147.07㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 148.0㎡ | 14 | 412,000,000원 |
| 2026.01 | 147.07㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 147.0694㎡ | 12건 | 406,541,666원 |
최근 거래 범위는 390,000,000원~430,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 406,541,666원입니다. 최신 2026.09 거래는 본건과 같은 26층에서 415,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 441,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%이며, 최근 거래 최고가 430,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 최저가만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 356,400,000원 | 356,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 77,790,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,415,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 723,815,354원, 예상 배당액은 434,190,000원이며 미배당액은 289,625,354원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주월산초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설·농경지·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리벽식구조, 철근콘크리트지붕의 지하2층·지상33층 건물이며 본건은 26층입니다. 승강기·개별난방·급배수·소화·화재경보 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 남양주월산사랑으로부영1단지는 1997세대이며 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 441,000,000원은 최근 12개월 평균 406,541,666원의 108.5%입니다. 최근 거래 수준과 응찰가를 분리해 검토해야 합니다.
- 최신 거래 대조. 2026.09 동일 26층 거래가 415,000,000원입니다. 본건의 내부 상태·향·동별 차이를 현장에서 함께 확인해야 합니다.
- 점유관계. 별도 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유관계와 매각물건명세서를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.05.31. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 신건
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신건 최저가 441,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 406,541,666원의 108.5%이고, 최신 거래 415,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 최근 시세 대비 응찰가격입니다. 권리 구조가 단순하더라도 현재 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
