의정부지방법원 2025타경72880. 구리시 수택동 474-40의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지상 2층·지하 1층이며, 실제 이용은 1층 주택 1개호, 2층 주택 1개호, 지층 주택 2개호입니다. 등기부상 소유자는 강찬모이고, 2005년 성남동부새마을금고 근저당권 39,000,000원은 2016년 이미 말소됐습니다.

현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.30. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 2021.04.23. 전입한 길태경과 2024.02.20. 전입한 김충중입니다. 두 사람 모두 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 인정된 상태이며, 특히 김충중은 우선변제권이 확인되지 않아 배당으로 해소되지 않고 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 아니라, 현재 배당표상 전액 인수로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2005년 설정된 성남동부새마을금고 근저당권은 2016.04.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.23. 길태경의 주택임차권등기가 설정됐고, 강제경매개시결정은 그 뒤인 2025.12.30.입니다. 매각물건명세서에는 길태경의 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 현재 회차 인수액 130,000,000원

현재 매각가 619,299,060원 가정에서는 길태경에게 보증금 250,000,000원이 전액 우선배당되므로 그의 임차보증금 잔액 인수는 0원으로 계산됩니다. 반면 김충중은 대항력은 있으나 우선변제권이 확인되지 않았고, 예상배당에서도 배당액이 0원으로 잡혀 있어 보증금 130,000,000원 전액이 매수인 인수입니다.

③ 예상배당표 (매각가 619,299,060원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 8,592,991원, 길태경 임차보증금 250,000,000원, 신청채권 268,246,574원이 배당되고 소유자에게 92,459,495원이 남는 구조입니다. 김충중 보증금 130,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 이용상태. 공부상 지층·1층·2층이지만 현황은 1층·2층·3층으로 인식되고, 지층은 공부상 대피소 및 창고이나 실제로는 주택 2개호로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지상 2층·지하 1층. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 주변환경. 서가산공원 북동측 인근 기존 주택지대로, 단독주택·다가구주택·다세대주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 97.8㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역, 평지·사다리형, 세로한면(가). 공시지가는 2,116,000원/㎡입니다.
• 규제. 정비구역, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
• 일괄매각. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수액을 입찰가와 별도로 계산. 현재 최저가 619,299,060원에 김충중 보증금 130,000,000원이 추가돼 실질취득 749,299,060원입니다.
• 김충중 우선변제 여부 확인. 대항력은 인정돼 있으나 확정일자·우선변제 정보가 확인되지 않습니다. 현재 배당표는 130,000,000원 전액 인수로 잡고 있습니다.
• 길태경 보증금 배당 확인. 현 회차에서는 250,000,000원 전액 배당 가정이라 승계 0원이지만, 실제 배당결과에 미변제 잔액이 생기면 매수인 인수 문제가 다시 발생할 수 있습니다.
• 동일인 관계 검증. 길태경은 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 채권 발생원인을 원본으로 확인해야 합니다.
• 현황과 공부의 층 표기 차이 확인. 지층이 실제 주택 2개호로 이용되고 있고, 공부상 층수와 현황상 층 인식에 차이가 있습니다. 명도·점유관계를 호별로 확인해야 합니다.
• 다수 점유자 가능성 확인. 건물은 1층 1개호, 2층 1개호, 지층 2개호로 이용 중입니다. 확인된 임차인 외 각 호의 실제 점유 상태를 현장에서 다시 점검할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 배당요구·점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “619,299,060원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 숫자는 단순하지 않습니다. 법원 최저가는 619,299,060원이지만, 김충중의 대항력 있는 보증금 130,000,000원이 현재 분석상 전액 매수인 인수이므로 실제 부담은 749,299,060원입니다. 길태경은 250,000,000원 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이고, 그의 임차보증금은 현재 회차에서 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.

따라서 이 물건은 “신건이라 권리가 단순한 단독주택”으로 볼 수 없습니다. 대항력 임차인 2명, 확정되지 않은 김충중의 우선변제 구조, 길태경의 중첩된 지위, 공부와 현황의 층·용도 차이가 함께 존재합니다. 시세 실거래 자료가 없는 상태에서 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 근거도 없습니다. 결론은 최저가가 아니라 인수액과 점유관계를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.