인천지방법원 2025타경35470. 부천시 원미구 상동 반달마을 1801동 1층 105호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 유지왕·정유정으로 각 2분의 1 지분이며, 2020.04.29. 거래가 237,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 권리분석상 말소기준은 2025.07.22. 설정된 정지원의 유지왕 지분 가압류이고, 매각 시 매수인이 부담하는 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가 395,000,000원은 최근 12개월 평균 391,083,333원의 101.0%로, 평균보다 낮지 않습니다. 동시에 2026.10. 최신 거래는 475,000,000원으로 확인돼 단지 내 거래가격 편차가 큽니다. 따라서 이 물건을 단순히 “신건인데 싸다”고 보기는 어렵고, 층·면적·상태 차이를 포함한 개별 비교가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35470 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 397 반달마을 1801동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 |
| 전용면적 | 59.84㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평 슬래브지붕 15층 건물 내 1층105호 |
| 소유자 | 유지왕 2분의 1 · 정유정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 395,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 113,617,649원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 매각소멸, 인수 0원
권리분석상 말소기준은 2025.07.22. 갑구 11번 가압류입니다. 채권자는 정지원, 청구금액은 123,563,614원이며 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 이어 2026.01.02. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 1.0% 높고, 최신 거래보다 낮다
반달마을(건영)은 912세대, 사용승인 관련 기준일은 1993.03.30로 확인됩니다. 최근 거래 12건의 면적은 55.73㎡·59.76㎡·59.84㎡이며, 최근 12개월 평균 거래가는 391,083,333원입니다. 현재 최저가 395,000,000원은 이 평균의 101.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.84㎡ | 7 | 475,000,000원 |
| 2026.09 | 55.73㎡ | 7 | 399,000,000원 |
| 2026.09 | 55.73㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.09 | 55.73㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2026.09 | 55.73㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.09 | 59.84㎡ | 15 | 448,000,000원 |
| 2026.08 | 55.73㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 55.73㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 55.73㎡ | 1 | 323,000,000원 |
| 2026.08 | 55.73㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 8 | 428,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.84㎡ | 12건 | 391,083,333원 |
최근 거래 최저는 323,000,000원, 최고이자 최신 거래는 475,000,000원입니다. 신건 최저가 395,000,000원은 최근 평균 391,083,333원보다 높기 때문에 현재 회차 자체를 가격 메리트 구간으로 단정하기 어렵습니다. 반면 최신 59.84㎡ 거래 475,000,000원과 2026.09의 59.84㎡ 거래 448,000,000원보다는 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,330,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 정지원 | 123,563,614원 | 123,563,614원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 265,106,386원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 123,563,614원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 265,106,386원, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 113,617,649원이며 현재 회차 시나리오의 신청채권자 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 395,000,000원 | 123,563,614원 | 265,106,386원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 316,000,000원 | 123,563,614원 | 187,212,386원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 252,800,000원 | 123,563,614원 | 124,897,186원 | 0원 |
모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.5회로 집계돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천부인중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·다세대주택·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 송내역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평 슬래브지붕 15층 건물 내 1층105호이며, 급배수·위생·소화전·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,449,000원/㎡입니다.
- 규제. 개발행위허가제한지역·과밀억제권역·교육환경 보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 평균과 비교. 신건 최저가 395,000,000원은 최근 12개월 평균 391,083,333원의 101.0%입니다. 평균 이하 매입으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.10. 59.84㎡ 7층 거래는 475,000,000원, 2026.09. 59.84㎡ 15층 거래는 448,000,000원입니다. 대상은 1층이므로 층 차이를 반드시 반영해 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·전입관계·인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2025.07.22. 갑구 11번 가압류로 산정되어 있고 매수인 인수는 0원이지만, 등기사항과 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 395,000,000원, 1회 유찰 시 316,000,000원, 2회 유찰 시 252,800,000원 시나리오를 기준으로 가격 변화를 비교할 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 물건은 권리분석상 매수인 인수액 0원으로 산정되어 있어 인수금액 자체는 단순합니다. 다만 가격은 신건 최저가 395,000,000원이 최근 12개월 평균 391,083,333원의 101.0%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 475,000,000원과는 차이가 있지만, 대상이 1층이고 최근 거래 표본에는 면적과 층 차이가 존재하므로 평균만으로 가격 우위를 단정하기 어렵습니다. 여기에 감정요항상 임대관계가 미상인 만큼, 이 사건의 핵심은 인수금액보다 실제 점유관계와 개별 호수 가격 검증입니다.
