인천지방법원 2025타경35497. 부천시 원미구 심곡동 ‘대준블루온’ 8층 810호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자 유경미는 2015.06.11. 거래가액 144,424,088원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가나 가압류가 아니라 임차인의 전입·점유 시점입니다. 이주흔은 2022.05.12. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.18.입니다. 반면 현재 말소기준으로 잡힌 국의 압류는 2025.08.14.입니다. 임차인이 훨씬 앞섭니다.
2024.12.20.에는 보증금 149,000,000원, 건물 전부를 범위로 하는 주택임차권등기까지 이루어졌습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리입니다. 따라서 현재 회차에서 배당으로 채워지지 않는 보증금은 매수인의 부담으로 이어집니다. 이 구조에서는 유찰로 최저가가 낮아지는 것만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층 810호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택-원룸형 · 대상면적 27.07㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 유경미 (2015.06.11. 거래가액 144,424,088원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 165,600,874원 |
| 매각기일 | 2026.10.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2025.08.14. 국의 압류입니다. 이후 부천시 압류, 한화생명보험 주식회사의 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이주흔의 전입·점유는 2022.05.12., 임차권등기는 2024.12.20.으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 채권들이 지워진다는 사실이 곧 매수인 인수 0원을 의미하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이주흔 · 건물의 전부 | 149,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.05.12. | 우선변제 有 확정일자 2022.04.18. · 배당요구 | 미배당분 승계 현재 예상 3,872,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 봐야 한다
대준블루온은 2014.01.02. 준공, 80세대입니다. 가격 판단에서 전체 거래 평균 104,291,666원보다 우선해서 봐야 할 수치는 최근 12개월 평균 100,700,000원, 최신 거래 2023.12. 62,000,000원, 그리고 최근·과거 대비 가격 추세 -5.8%입니다. 하락 방향의 지표가 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 16.04㎡ | 9 | 93,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2022.08 | 16.56㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.08 | 19.08㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 19.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 100,700,000원 |
최저가 148,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 147.0%입니다. 여기에 현재 예상 인수액 3,872,000원을 합친 실질 현금부담은 151,872,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 150.8%입니다. 따라서 이 사건을 “신건 최저가가 감정가와 같으니 한 번 유찰되면 싸진다”는 방식으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 예상 인수 | 총 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 148,000,000원 | 3,872,000원 | 151,872,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 118,400,000원 | 33,057,600원 | 151,457,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 94,720,000원 | 56,384,960원 | 151,104,960원 |
낙찰가가 148,000,000원 → 118,400,000원 → 94,720,000원으로 낮아져도 예상 인수액이 3,872,000원 → 33,057,600원 → 56,384,960원으로 증가합니다. 대항력 있는 보증금 149,000,000원이 사실상 가격 하한을 만들기 때문에 총부담은 거의 줄지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 이주흔 보증금 | 149,000,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 10,878,012원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 165,600,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인에게 145,128,000원이 배당되고 3,872,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 조세채권과 실제 집행비용 등의 확정 내용에 따라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반적인 가족형 아파트가 아니라 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 대상면적은 27.07㎡입니다.
- 입지. 전철 1호선 부천역 서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다. 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2014.01.02. 준공, 80세대. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·자주식 주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다. 토지 면적은 399.3㎡입니다.
- 거래 변동성. 확인된 거래가격은 62,000,000원~118,000,000원으로 편차가 있고 최근 가격 추세는 -5.8%입니다. 원룸형·80세대 규모라는 특성과 함께 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 총부담 계산. 현재 회차는 148,000,000원에 인수 3,872,000원을 더한 151,872,000원이 기준입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 낙찰가 118,400,000원이라도 예상 인수액이 33,057,600원으로 늘어 총부담은 151,457,600원입니다. 2회 유찰 시에도 151,104,960원입니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 이주흔의 주택임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않으므로 실제 배당표와 잔여 보증금을 반드시 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국과 부천시의 압류가 존재합니다. 실제 조세채권의 배당 순위·금액에 따라 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본의 면적 차이. 대상은 27.07㎡이고 거래 표본은 16.04㎡~20.3㎡입니다. 최근 12개월 평균 100,700,000원을 참고하되 동일면적 실거래와 개별 호실 상태를 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 가격 추세가 -5.8%이고 최신 거래는 2023.12. 62,000,000원입니다. 과거 전체 평균만을 근거로 가격을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건의 승부처는 후순위 압류나 가압류가 아닙니다. 그 권리들은 매각으로 정리됩니다. 핵심은 149,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 148,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 예상 인수액 3,872,000원을 더해 실제 현금부담은 151,872,000원입니다. 1회·2회 유찰되어 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘기 때문에 총부담은 각각 151,457,600원, 151,104,960원으로 거의 변하지 않습니다.
가격 측면에서도 최저가 148,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 100,700,000원의 147.0%이며, 실질부담 기준으로는 약 150.8%입니다. 게다가 가격 추세는 -5.8%입니다. 거래 표본의 면적이 대상 27.07㎡와 일치하지 않는 한계가 있더라도, 현재 자료만으로는 시세보다 저렴한 경매라고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 “한두 번 유찰되면 싸지는 물건”이 아니라, 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 치환되는 인수형 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
