인천지방법원 2025타경35537. 김포시 양촌읍 학운리 ‘자연앤데시앙(금빛마을)’ 106동 3층 302호 아파트입니다. 소유권은 원승규·노하나가 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 이번 경매개시결정은 노하나 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 한 채 전체를 취득하는 것이 아니라 기존 공유자와 함께 소유하게 됩니다.

권리관계의 핵심은 더 무겁습니다. 2015.06.26. 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 78,000,000원이고, 매각물건명세서는 이 근저당설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨을 명시합니다. 따라서 최저가 139,000,000원만을 취득가격으로 볼 수 없습니다. 실질적으로는 139,000,000원 + 78,000,000원 = 217,000,000원의 부담을 놓고 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당이 ‘인수’된다

말소기준은 2015.06.26. 신한은행 근저당권입니다. 이후 노하나 지분에 설정된 하나카드·롯데캐피탈·신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 통상적인 “말소기준권리 포함 전부 소멸” 구조가 아닙니다. 매각물건명세서가 신한은행 근저당권의 매수인 인수를 별도로 명시하고 있기 때문입니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 이번 물건의 주된 권리위험은 임차보증금이 아니라 공유지분 취득과 존속 근저당입니다.

② 시세 비교 — 52.3% 할인처럼 보이지만 ‘전체 아파트 가격’과 비교한 착시

자연앤데시앙(금빛마을)은 743세대, 2010.12.02. 준공 단지입니다. 비교 면적은 84.554㎡이고, 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 12건, 평균 265,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.09. 255,000,000원입니다.

최저매각가 139,000,000원은 최근 12개월 전체 아파트 실거래 평균의 52.3%입니다. 수치만 보면 대폭 할인처럼 보이지만, 이 사건은 전체 소유권이 아니라 2분의 1 지분매각입니다. 따라서 52.3%를 “시세 대비 할인율”로 그대로 해석하면 안 됩니다. 여기에 존속 근저당 채권최고액 78,000,000원의 인수위험까지 더해집니다.

③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

예상배당 계산상 총 미배당액은 6,499,556원, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 매각물건명세서는 신한은행 근저당권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하므로, 권리분석에서는 이 문구를 우선해 인수위험을 별도로 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 학운초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 일반산업단지, 성장관리권역 등에 해당하고 토지 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
• 권리 환금성. 아파트 자체는 743세대 단지이고 최근 실거래가 이어지지만, 이번 취득대상은 전체 소유권이 아닌 공유지분이므로 일반 매매와 환금 구조가 다릅니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지분매각 확인. 낙찰 후 취득하는 것은 노하나의 2분의 1 지분입니다. 원승규의 2분의 1 지분은 그대로 남습니다.
• 근저당 인수문구 확인. 을구 3번 신한은행 근저당권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 반드시 재확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 최저가 139,000,000원 외에 인수위험 78,000,000원을 별도 자금부담으로 놓고 판단해야 합니다.
• 공유관계 리스크. 전체 아파트를 자유롭게 처분하는 구조가 아니므로 공유자와의 사용·처분 관계를 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
• 배당표와 명세서의 차이 확인. 예상배당 계산과 별개로 매각물건명세서의 인수권리 문구가 실제 매수인의 부담을 결정합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “52.3% 할인”이 아니라 ‘지분 + 인수’ 사건

겉으로는 감정가와 최저가가 139,000,000원이고, 최근 12개월 전체 아파트 실거래 평균 265,583,333원의 52.3%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격표가 아닙니다. 매각대상이 노하나의 2분의 1 지분이고, 여기에 채권최고액 78,000,000원의 신한은행 근저당권이 매수인에게 인수됩니다.

따라서 최저가 기준 실질 부담은 217,000,000원으로 보아야 하고, 그 부담을 지면서도 취득하는 것은 전체 소유권이 아닌 공유지분입니다. 임차인 리스크가 없다는 점만으로 안전형 물건으로 분류할 수 없고, 권리·환금성·가격을 모두 보수적으로 봐야 하는 D등급 구조입니다. 이 사건은 “싸게 나온 아파트”가 아니라 지분매각과 존속 근저당을 감당할 수 있는지부터 따져야 하는 경매입니다.