인천지방법원 2025타경35547. 김포 양촌읍 학운리 메카존 나동 3층 314호로, 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자 정영준은 2021.05.17 매매를 원인으로 235,000,000원에 취득했고, 2021.06.09 우리은행이 채권최고액 204,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.12.31 임의경매개시결정과 2026.01.29 중소기업은행 가압류 137,750,998원은 매각으로 소멸합니다.
등기부에 보이는 과거 우리은행 근저당 180,000,000원과 216,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 기준은 2021.06.09 설정된 우리은행 근저당입니다. 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리 소멸 여부보다 위반건축물 표시와 제시외 부분, 그리고 신건 가격을 실제 시장가격과 별도로 대조해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 3층314호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타(아파트형공장) · 철근콘크리트구조 8층 내 3층 314호 |
| 소유자 | 정영준 (2021.05.17 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,600,000원 / 320,600,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 / 176,294,609원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 등기 발급일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
현황조사에는 (주)동명에프앤씨, 정영준 명의의 점유·임차 관련 내용이 확인됩니다. 전입일은 2021.11.25로 말소기준권리인 2021.06.09 우리은행 근저당보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 월세는 100,000원으로 조사됐고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 여부는 미상으로 두되, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
| 점유·임차 관련 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)동명에프앤씨, 정영준 | 66.00 | 2021.11.25 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 0회 유찰로 감정가 320,600,000원이 그대로 최저매각가입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 320,600,000원입니다. 다만 신건 최저가가 곧 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실제 응찰가격을 정할 때는 아파트형공장이라는 이용상태와 위반건축물 표시를 반영해 별도의 실거래 대조가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 320,600,000원 | 315,311,600원 | 26,439,398원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,480,000원 | 252,089,280원 | 89,661,718원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 205,184,000원 | 201,511,424원 | 140,239,574원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가가 320,600,000원에서 256,480,000원, 205,184,000원으로 낮아지지만, 채권 미배당도 26,439,398원에서 89,661,718원, 140,239,574원으로 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 낮아지는 사실 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,288,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 137,750,998원 | 111,311,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준액은 341,750,998원, 예상 배당액은 315,311,600원이며 26,439,398원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트형공장으로 이용 중입니다. 출입문에는 보아스 산업개발, JKY COMPANY, (주) 동명 FC 상호가 부착돼 있습니다.
- 입지. 김포양촌일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 아파트형공장·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 내 3층 314호로 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 약 15미터, 북측으로 약 30미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 토지는 공장용지, 공업용으로 이용 중입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 제한사항. 성장관리권역·일반산업단지·가축사육제한구역에 포함되고, 군사기지 및 군사시설 보호구역과 제한보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 775,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 표시 확인. 집합건축물대장 전유부상 위반건축물로 등재돼 있으므로 현재 상태를 다시 확인하세요.
- 제시외 부분 확인. 내부 철계단, 2층 사무실, 1층 창고의 미등기 제시외건물이 있고 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 점유관계 확인. (주)동명에프앤씨, 정영준 관련 전입일은 2021.11.25로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 가격 별도 검증. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 아파트형공장 실거래와 별도로 대조하세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.10.15입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.09 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체에는 확인할 요소가 분명합니다. 용도는 아파트형공장이고, 집합건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있으며, 내부 철계단·2층 사무실·1층 창고의 미등기 제시외 부분도 존재합니다. 현재 최저가 320,600,000원은 신건 감정가 그대로이므로, ‘인수 0원’과 ‘가격이 싸다’를 같은 의미로 보면 안 됩니다. 권리보다 현황과 가격 검증이 이 사건의 실제 승부처입니다.
