인천지방법원 2026타경12. 김포시 양촌읍 양곡리 ‘마이 더퍼스트’ 8층 801호 아파트입니다. 현재 소유자 장미선은 2022.12.15 매매를 원인으로 2023.01.13 소유권을 이전받았고 거래가액은 266,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 채권최고액 204,600,000원으로 설정됐으며, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드·케이비국민카드·신한카드·하나캐피탈·농협은행 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸 예정입니다.
가격은 권리보다 판단이 조금 더 미묘합니다. 감정가와 최저가는 모두 258,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적 66.31㎡ 실거래는 2023.01 250,000,000원, 2025.02 265,000,000원 두 건이고, 전체 평균은 257,500,000원입니다. 최근 12개월 기준 거래는 265,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 가격의 97.4%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이라 ‘확실히 싸다’고 단정하기보다는 신건 가격의 적정성을 개별 호수 상태와 함께 확인하는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경12 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-5 마이 더퍼스트 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 66.31㎡ · 14층 건물 내 8층 801호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 장미선 · 2022.12.15 매매 · 거래가액 266,000,000원 · 2023.01.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,914,595원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2023.01.13 설정된 신한은행 근저당권 204,600,000원입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당과 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 등록된 삼성카드 5,464,921원, 케이비국민카드 38,976,520원, 신한카드 12,072,143원, 하나캐피탈 53,419,140원, 농협은행 11,935,624원의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다는 낮고 전체 평균과는 비슷
‘My더퍼스트’ 동일 면적 66.31㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025.02 10층 265,000,000원, 그 이전 거래는 2023.01 3층 250,000,000원이며 전체 평균은 257,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 265,000,000원, 최근 가격이 이전 가격보다 높은 추세는 6.0%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 66.31㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2023.01 | 66.31㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 66.31㎡ | 2건 | 257,500,000원 |
현재 최저가 258,000,000원은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 97.4%이지만 전체 2건 평균 257,500,000원과 비교하면 100.2%입니다. 즉 최근 거래 하나를 기준으로는 낮지만, 전체 거래 평균을 기준으로는 사실상 비슷한 수준입니다. 최근 가격 흐름이 6.0% 상승으로 나타나는 점은 긍정적이지만, 실거래가 2건뿐이라는 표본 한계도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 204,600,000원 | 204,600,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,464,921원 | 5,464,921원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 38,976,520원 | 38,976,520원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,072,143원 | 4,546,559원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 53,419,140원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,935,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모형에서는 총 채권액 326,468,348원 중 채권자 배당액이 253,588,000원이고 미배당은 72,880,348원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액과는 별개이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 신한은행 배당은 채권최고액 204,600,000원을 기준으로 계산돼 있고 사건 청구액은 180,914,595원으로 별도 기재돼 있으므로 실제 배당은 배당요구·채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 258,000,000원 | 253,588,000원 | 72,880,348원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 206,400,000원 | 202,710,400원 | 123,757,948원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 165,120,000원 | 162,008,320원 | 164,460,028원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 핵심 변화는 인수금이 아니라 매각가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양곡초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 8층 801호이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.의 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 규모. My더퍼스트는 26세대, 사용승인 기준 2021.11.01이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 258,000,000원은 최근 거래 265,000,000원의 97.4%이지만 전체 평균 257,500,000원의 100.2%입니다. 최근 거래 하나만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 실거래 표본. 동일 면적 거래가 2건뿐이므로 개별 호수의 층·향·내부상태가 가격 판단에 미치는 비중이 큽니다.
- 배당표 해석. 신한은행 배당모형은 채권최고액 204,600,000원을 기준으로 하나 사건 청구액은 180,914,595원입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 채권자 미배당 72,880,348원이 발생하지만 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. ‘채권자 미배당’과 ‘매수인 인수’를 구분해야 합니다.
- 관리비·현장상태. 체납 관리비와 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 거래와 전체 평균을 함께 본다”
이 물건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 2023.01.13 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최근 12개월 거래 265,000,000원보다 낮은 258,000,000원이어서 최근 거래와 비교한 수치는 나쁘지 않습니다. 다만 전체 실거래 2건 평균은 257,500,000원으로 현재 최저가와 사실상 비슷하고, 표본도 2건에 그칩니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 권리 자체는 단순하지만 점유 확인과 신건 가격 검증이 필요한 B급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
